美国买房知识：如何区分Condo跟Apartment

在大多数人的印象里，国外住宅有别墅跟公寓的不同。然而美国的住宅分类却不止这两类，有独栋别墅(Single Family Home)、联排别墅(Townhouse)、公寓(Condo/Apartment/Coop Unit)、多户住宅(Multi-Family Home)等等。

下面我们来一起看看同样都是公寓，Condo跟Apartment又有什么区别呢?

1.康斗

康斗(Condo)是美国一种集合式的住宅的名称，最早出现在加勒比海地区的波多黎各，1960年以后开始在美国本土大规模推广，现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。康斗在众多外国人心目中，“康斗”就是产权所有，而不太集中在建筑类型这个定义上。

 

康斗可以只有一个居住单位，也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位，就是一个公寓了，多个住宅单位，就是一个住宅区了。在康斗社区里面，每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的，而社区内部的公共空间，如走道、车路、娱乐休闲设施等等，则是这个社区内所有的住户共同拥有的。一般来说，康斗分两个大类型，一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元，不拥有任何外部的公共设施，这种康斗因为间隔清晰，公私分明，因此被成为“detachedcondominiums”，建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭，但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的，而是整个康斗社区的居民共同拥有的。还有一种康斗社区，居民不但拥有住宅内部的所有权，并且也拥有部分的外部的空间，比较讲究，好像前面有自己的草地和花园，这种类型的比较多，在美国叫做“地段康斗”(site condominiums)。在美国，这种康斗比例相对比较高级，比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。

 

除了这种住宅型的康斗之外，还有一种叫做“非住宅型康斗”(Non-residential condominiums)，主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼、旅店客房、零售商店、或者集团公寓居楼，特别是退休老人公寓，学术宿舍之内。其实，这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的，不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。不过，如果这些康斗属于非赢利性机构拥有，比如教会、慈善机构、教学机构等等，康斗的地产税要低得多，甚至是免税的待遇。这类非住宅性的康斗，如果是商业性的，不断的转手往往造成许多复杂的问题。这里非住宅性的康斗，往往是企业拥有，出租以赢利的。美国法律上称之为“company share”，或者简单叫“co-op”。这类企业出租居住单位，作为生意来做，因此要交纳地产商之外的营运税等等商业税收。

2.Condo&Apartment区别在哪里?

Apartment是公寓的总称，即不是单独的一幢楼房，而是一个大楼，内中有几个至几百套公寓。
Condo是指一幢大楼中的一套公寓。其区别在于，这幢大楼的产权是这样的：楼主以每套公寓的公寓主的形式共同拥有大楼。拥有权相关独立，但屋主要向管理委员会交一定的费用。大楼的水电和其他维修等由大楼管理委员会统一进行。所以condo主要是指公寓的拥有形式了。一般译成康斗，与condo相对的另一种形式叫co-cop。这样公寓的屋主以股权的形式共同拥有这大楼，每套公寓按其在整幢大楼中的比例算成股份。这样的主权远较condo屋主小，新屋主买入公寓时，其资格还要通过大楼委员会的审查。不像condo主，基本上是想卖给谁就卖给谁。

 

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