在纽约购买公寓的流程+费用

　　在纽约市，“寸土寸金”是一个完全不夸张的词汇。从昂贵的写字楼到豪华高档住宅，纽约的紧俏土地资源都使得住宅价格不菲。在纽约购买一套中意的住房，是许多每天穿梭于街头巷尾的纽约居民的理想。如何按美国程序购买一处心仪的套房，并受到法律法规的保护，今天介绍一下，在纽约市购买公寓的流程。

　　独立公寓(Condo)拥有独立的完整产权，就像独栋别墅一样。独立公寓每一单元都独立缴纳地产税，房主是唯一的负责人。公寓拥有人可能需要负责支付公寓维持费及物业管理等其他费用。所有以上信息在公寓发行方案里有详细介绍，此公寓发行方案由卖方提供给买方。

　　购买独立公寓对于许多买方来说都是非常好的选择。因为买方拥有独立单元后会易于出租，易于修理或变更，也易于出售。除了独立公寓(Condo)之外，纽约还有很多合作公寓(Co-op)，合作公寓楼买方购入的是这个楼所成立的公司的相应股权份额，在出租和管理中，都需要符合该公司制定的各项规定。合作公寓的规定经常有限制出租及要求房客符合一定的条件，其不灵活性，使得合作公寓不如独立公寓更适于出租投资，所以价格也比独立公寓低不少。

　　一旦您决定购买一套合适的独立公寓，您需要完成以下步骤来完成具体购买：

　　1.您需要口头出价购买您的意向公寓单元，并且和开发商洽谈最终房价。一旦购房价格谈妥，双方需要签署一份交易大纲包括附加条款如首付金额、贷款，或其他条件。

　　2. 在这一阶段，双方都聘请自己的律师。开发商的律师将起草一份买卖合同。买方律师会审核合同、公寓发行方案的具体细节、以及大楼的财务状况，同时配合卖方律师进行交易。

　　3. 如果交易条件各方面都满意，买方律师将指导您签署买卖合同。您通常需要支付房价的10%作为购买定金，买方签字后的合同以及10%的定金将提交给卖方律师。卖方签署合同后，10%定金将被存入卖方的托管账户里直到过户。合同经双方签署并支付10%定金后才生效，买方会收到一份双方签字的合同。

　　4. 买卖合同将具体规定房屋交易的时间及其他条件。一般会注明将在合同签署后60天过户。然而，新的独立公寓，在公寓发行方案生效(大楼15%的单元已有购买合同)及临时或永久入住证书出具后约定过户日期。预计过户日期提前一个月时，您的律师将执行产权调查，确保房产无抵押和开发商没有已登记的欠债。在此过程中，您的律师将安排产权保险以保护您的房产产权。

　　5. 在过户之日，您需向卖方交付剩下的90%房款加上合同中规定的额外费用或收费，如产权保险费、过户费、以及律师费。一旦买卖双方均履行了合同里的所有义务，卖方将签署一份房契给您转移购买单位的产权。产权公司将为您在纽约市房产登记处记录您的房契，证明您拥有该房产。实际的房契将在登记后退回给买方。

　　如上所述，在购买公寓时会产生各种税费。以下列表总结在纽约市内购买一套公寓时，所出现的各种费用的估值。

　　买方律师费：$1800+(根据聘请律师的收费标准而有不同)

　　卖方律师费：$1800+(购买新房时常由购房者负担卖方律师费)

　　不动产转让税：

　　售价50万美元以下部分：1.4%

　　售价50万美元以上部分：1.825%

　　豪宅税：对于购买价大于等于100万美元的房产，额外征收价格的1%

　　预付物业费：预交1个月的物业费用

　　预付地产税：预付过户季度的地产税

　　过户杂项费用：产权登记费、产权调查费、产权保险费、公证费、勘察费、快递费、电汇费等。一般由买方律师负责管理，最终由买房者支付总额。

　　如果购房者申请了银行贷款，那么还会产生相应的贷款费用

　　无论是投资还是自住，商业还是住宅，地产市场有一个不变的道理：地产价格和地产所在的位置是密不可分的。

　　纽约市一共有五个区，除了闻名世界的曼哈顿以外，还有皇后、布鲁克林、布朗克斯和斯塔腾岛。其中，曼哈顿、布鲁克林和皇后区三地是公寓住宅最为集中的三个区。

　　根据Elliman公司的纽约市新房和旧房平均价格数据报告，曼哈顿的公寓平均价格在2015年第四季度达到了$2,662,100美元，皇后区达到了$538,707美元，布鲁克林则为$884,984美元。其中曼哈顿的平均价格相比上季度涨幅达到了14.8%。

　　因此根据房产所在地的不同，以及相应的公寓价格的不同，在纽约各区买房所产生的费用也会大有区别。例如在曼哈顿，多数的公寓都因超过100万美元的售价，需缴纳豪宅税，在皇后区和布鲁克林就不然。而地产税等由于按购买价格的百分比征收，所以最终税费也因此不一。