美国“以房养老”反向抵押贷款是怎么回事？

    对于许多美国人来说，社保退休金以及退休帐户的钱，并不足以维持各种生活需要，因此，就有必要考虑其他「来钱」的途径，其中之一便是办理反向贷款。反向贷款是针对62 岁以上拥有房产的老人而製定的抵押贷款，与传统贷款不同，反向贷款是将产权抵押给银行后，银行按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人卖房或去世。这种贷款主要是利用老年人拥有的房产来达到以房养老的目的。在借款人去世后，放出贷款的金融机构将获得房屋的产权，并通过拍卖、出租等行为，来补偿贷款的本金和利息。这些金融机构也享有房产的升值部分。而如果借款人一方，如其子女，想保留房产，则需把贷款金额跟利息付清。

    反向抵押贷款的最大优点是屋主不但可以将自己的房子作为提款机一样取钱，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了为止。然而，办理反向贷款后，屋主的房子很可能不再属于下一代或其他继承人。因此，利用反向抵押贷款的老年人，往往更重视自己老年时的生活而不在乎有没有房产可以让子女继承。

    反向贷款的另一缺点是手续费比较高。根据个人情况的不同，手续费从5000元到上万元不等。屋主在申请时，需花费的现金大概为600元左右，剩下的手续费含在贷款裡。反向贷款的利息跟普通贷款相似。

    反向贷款的申请者要满足一定条件。首先，房屋的屋主必须年满62岁，要住在房子裡，并且要按时付清地税;同时，屋主需购买房屋保险并做好房屋维护。年龄是影响可贷款金额的一个重要因素。在同等条件下，年龄越大，能够贷得的金额也就越多。例如，62 岁的屋主差不多可以贷出房价的一半，但如果屋主年满80，可能只可取得房价的60%。除此之外，政府规定贷款房屋的最高估价为62.5 万元，超出的部分不参与计算贷款。所以，用反向贷款最多可以借到的金额为35万左右。取得贷款有两种方法。申请人可以在第一年一次性取出贷款总金额的一半;而如果没有急用，也可以每个月让银行设定自动转帐，持续的领取款项。

    相比反向贷款，净值贷款可能是人们更为熟悉的贷款方式。同一所房屋，办理净值贷款，银行会设定屋主分期付款的金额，屋主有还款责任，但如果办理反向贷款，就没有还款责任。净值贷款需要审核办理者的收入和信用，如果不合格就没办法申请;但用反向贷款向银行借钱，对收入和信用的要求比较低，比较容易获批。净值贷款通常会规定一个还款期限，在屋主面临一些经济困难时，净值贷款办理者的房屋有可能会被收回，反向贷款规避了这一风险。

    从总体上看，美国老人利用房屋反向贷款的还比较少，但却有逐渐增多的趋势。随着战后一代进入退休年龄，而这批人中有自己住房的人的比例很高，大大高于上一代，因此今后利用房屋反向贷款的老人会越来越多。