美国养老地产揭秘：老年公寓房价低设施全

美国有许多“年龄限制居住小区”，在此小区居住的人，包括屋主及居民，都有年龄限制，一般要求在55岁以上，也有50岁或60岁的，因此泛称“55岁以上小区”。”55岁以上小区”的房价，往往只有周边同类房价的一半或更便宜，但小区规划全面，包括俱乐部、活动中心、游泳池、健身房以及其他各种生活设施，吸引退休人士居住。

首都大华府地区有不少类似小区，其中规模最大的是“休闲世界” ( Leisure World)“休闲世界”位于马里兰州的银泉市，现有居民8500多人，有各类住房近6400套。社区内有一个18洞的高尔夫球场，各类房屋围绕高尔夫球场而建，除了高尔夫球场的大片草坪外，到处绿树成荫、花木扶疏、鸟语华香。社区内设施齐备，有3个正规的餐厅及酒吧、两个大玻璃窗的室内标准游泳池、两个俱乐部、一个电影院以及健身房、网球场、活动室、会议室、木工车间、艺术陶艺工作室、医疗中心、消防队、应急服务、社区接送小巴，公交车等。

“休闲世界”设施齐备、环境优美，但房价却不贵。社区内的房子分为好几种类型，有电梯的高层公寓、没有电梯的两至四层公寓、连栋屋以及花园独立屋。我的一个朋友，最近在有电梯的高层公寓买了五楼的一个套间，两房两卫一厅，居住面积约100平方米，花了15万美元。而周边类似的房子，房价起码翻一倍，翻个好几倍的也很多。

我的朋友搬进去后，请我们去做客，整套房子设计十分合理，不仅有一个宽畅的客厅，而且卫生间的门很大，设计时就考虑到行动不便的老人，可以坐在轮椅上进出卫生间，卫生间内的浴缸、坐厕、洗脸盆等也都考虑到方便老人使用。最吸引我的是与客厅相连的阳台，大概有6、7个平方米，透过大玻璃窗可以眺看高尔夫球场的草坪与远处的树林，坐在阳台上晒日光浴、喝下午茶、读书听音乐，实为人生享受。

有网友一定会问，既然“休闲世界”的环境这么好，房屋设计又合理，为何房价会比周围便宜这么多?原因无它，因为“休闲世界”是有年龄限制的，只有55岁以上的人才可以成为屋主，因此大大限制了买房的人数，房价是由供需决定的，供不应求是推动房价上升的主要原因，而这正是“休闲世界”这类“55岁以上小区”不愿看到的情况，这类小区的目的，就是要让退休或接近退休的老人不但要有一个良好的居住环境，还要有一个负担得起的房价。

当然，影响房价还有一个需要考虑的因素，就是管理费。“休闲世界”有不同的住宅类型，因此管理费也不同。大致为每月数百美元。以我朋友的住宅为例，每月管理费为560美元，与周围同类房屋相比，费用大约高出一倍，但考虑到管理费已经包括了住房保险、水费、垃圾费、有线电视等以及免费使用社区内的各种设施，因此还不算贵。不过，对于单靠领取社安退休金的老人来说，这部分管理费可能就有点重。根据社安署的统计，2013年领取社安退休金的人超过5909万，平均领取的退休金为每月1216美元。以这个标准看的话，管理费占退休金的近一半，当然不是所有人都能负担的，这是影响房价的又一个重要因素。不过，这也是“55岁以上小区”的目的之一，即居住者的收入必须维持在一定的水准之上。

此外，“55岁以上小区”因为有年龄限制，屋主如果要出租，也只能租给符合年龄条件的房客，而且许多小区对于租约期限还有规定，比如我朋友住的高层，规定租约不能超过3年，这样就降低了投资者的兴趣，也影响到房价。

“55岁以上小区”能在美国流行，与文化也有很大的关系，美国的父母，与亚洲国家相比，较少考虑身后将房产留给子女，而子女也不会眼睛盯着父母的房产，因此，接近退休的人，往往会将自己已有的房子高价卖掉，然后在“55岁以上小区”低价买入适合自己需要的房子，将卖房多余的钱存起来，慢慢用来付将来的管理费。我认识的另外一位朋友，就是这样做的，她在15年前就将自己在马里兰波多马克豪宅区的独立屋卖掉，在“休闲世界”买了一套住宅，一直住到现在，当年卖房买房多余的钱，足足可以付几十年的管理费，她每月还有固定的退休金，因此没有很大的财力负担，退休后到处旅游，过得十分潇洒。

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