揭秘纽约物业管理的那些“不可不知”的小知识

物业管理相信大家都很熟悉，然而在纽约的物业管理背后还藏着什么样的秘密?你可能还真不知道。

物业管理费，究竟包括了什么?

物业管理费实际包含很多费用。比如煤气，暖气的费用、公用电灯，公用水费、大楼保险费、公共设施的费用(电梯、防火系统、警钟、回收垃圾)、大楼维修费、门卫和管理员的人工费、以及物业管理公司的收费。如果是Coop，还会多出两笔费用，指的是co-op大楼的贷款和地税，也包在物业管理费中。

物业管理费如何定?由谁来支配管理?

新建的condo公寓都会有一个文件叫规划书，英文叫Condo Declaration或offering plan, 由开发商指定，必须政府批准。里面算好了这栋大楼的需要大家一起承担的费用，然后根据每个公寓的大小比例，定出每个公寓的物业费是多少。一般为吸引购房者，开发商都会定出一个合理的common charge。这个费用的有效期一般为两年，以后根据实际情况调增涨。

condo和co-op的大楼的住户会通过一年一度的竞选方式推选出一个委员会，他们全权来决定这个大楼的日常运作和管理。由于委员会成员也是住户，平时有自己的工作，因此一般都会聘请一个物业管理公司，来执行大楼管理的具体工作。

物业管理公司，负责每月收物业管理费。但这不是给全部给管理公司的，而是存到这栋大楼的银行账户中，其中一些费用交给政府有关部门，比如水费、公用煤气费。其他大部分开支，是用于大楼的日常维修、管理和工作人员。我们物业管理公司的费用在和住户委员会签订合同时就讲明，我们收取多少比例的管理费，这笔费用是固定的。大部分物业管理公司收取4-7%。

物业管理公司具体提供哪些服务?

一般物业管理公司每年会给出一个预算，和委员会商议这笔预算的使用并获得住户委员会的批准。

物业管理的工作包括：

1，每月收物业费;如果住户欠费，会负责催缴

2，负责大楼的日常维修，比如防火设备、电梯等保养、大楼清洁卫生的保持;

3，大楼的重大维修工程，比如换屋顶、换热水炉，更新大楼外墙

4，大楼员工的管理

5，大楼财务的管理，为大楼会计服务，提供投资服务(及时交地税等政府费用，签订大楼保险等)

物业管理经常遇到的问题：新移民必知权益

很多华人作为新移民，在住房过程中遇到一些棘手问题时往往感到无所适从。如果你在大楼的物业管理中遇到问题，可不能吃哑巴亏，一旦遇到问题，华人该如何维护自己的权益。一些小公寓往往为了节省物业费而不会选择专业的物业公司。这种情况并非不可，但是容易出现的问题就是大楼管理混乱，账目不公开，私自动手脚等。若是专业、好的物业管理公司，最重要的一点是做到账户完全透明公开。而且需要定期向大楼住户说明，一年下来所有开支的去向。这是住户最关心的，因为账目不公开，就会让人产生怀疑，管理公司有没有贪污。

其次，管理公司要及时和住户委员会沟通、保持联系，及时处理问题。一般物业管理公司都有24小时电话，随叫随到。

事实上，住户可以通过公寓大楼里的一些情况判断物业是否靠谱：比如大厅是否整洁，照明灯是否都是正常工作，电梯是否干净等，如果一所公寓卫生情况看起来就很糟糕，那就预示着背后的物业管理也难尽人意。

住户遇到问题，物业公司是否都会免费修理?

如果是住户自己问题损坏，要住户自己解决但是像屋顶漏水等非住户的人为破坏，则由物业公司负责处理。