美国买房流程及注意事项(一)

美国房产网报道 美国买房流程及注意事项这些问题需要了解，买房子是件大事，需要花一大笔钱，因此要谨慎对待。华美优胜就美国买房常见问题做出小结!

一、什么是房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)?

房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。

二、什么是房产税(real Estate Tax or Property Tax)?

房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。

三、买房时，我怎么查明房产税?

卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

四、如果市镇地税估价都高于我的买价，怎么办?

你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委 员会(The Assessor's Board)。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

五、买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税?

房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。

另外，只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

六、卖房时，需交联邦资本增值税(Capital Gain Tax)

如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分元需 交纳资本增值税。

但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。对于两用房(Duplex)，用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

七、如何确定卖房利润(Profit)?

卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

八、申请房屋贷款(Home Mortgage)时，贷款公司(Lender)一般要考虑 哪些因素?

法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会 考虑下列因素：

1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资，你同样需要提交证明文件。

2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的 信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。

3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。

4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。

5、自负金来源(Source of down payment)。注意，你如果有亲戚的赠送(gift)， 贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

九、买方过户费用(Closing Cost)通常有哪些?

主要有：律师费(Attorney's Fee)、勘查费(Survey Fee)、产权保险费(Title Fee)、房检费(Home Inspection Fee)、房屋估价费(Appraisal Fee)、登记费(Recording Fee)、地税调整(Property Tax Adjustment)、房管协会费(Condo Association Fee)、贷款费用(Bank Charges)

十、卖方过户时有哪些过户费?

主要有：律师费(Attorney's Fee)、经纪人费(Realtor's Commission)、房产交易税(Realty Transfer Fee)、登记费(Recording Fee)、修理费(Repair Credit)、房管协会费(Condo Association Fee)、地税调整(Property Tax Adjustment)

十一、我和女朋友一起买房，还没有准备结婚，我们之间的产权形式怎样才好?

各州不同，但主要有几种形式：

1.联权共有(Joint Tenants)并有权继承。

2.完全共有(Tenants by the Entirety)，其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方债务纠缠。

3.普通共有(Tenants in Common)。特点是双方不一定 拥有相等的产权(Equal or Unequal)。

4.有限责任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。