美国房产房屋类型分类

对于想移民美国的中国人来说，了解美国房产房屋的种类是很重要的。美国房产种类很多，中国人一般分不清什么是独产屋、什么是城市屋、康斗、连栋屋等，即使久居美国，美国房地产种类有那些，都不一定搞得清楚。

基本上，美国房地产可分为：独立屋（Single-Family Home）、集合式住宅（Condominium）、多家庭房(Multi-Family Home)、移动屋(Mobile Home)、公寓（Apartments）、度假屋（Vacation Home）等。

1.独立屋（Single-Family Home）

独立屋(SINGLE FAMILY)   目前在美国销售的非公寓群住宅中，即包括独立屋，双并屋，三并屋，四并屋，共度屋，联体别墅，独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006年NAR)，在余下的13%中，以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反，别墅是极少数，绝大多数是共度屋，即商品房，而且多为高层共度屋。在美国，到处是别墅在出售，高层住宅很少看到，即使有，价格也是很高。独立屋的价格与国内别墅的价格不同，国内的别墅应该是豪华独立屋，美国的独立屋的中位数是22万美元左右，平均价格是27万美元左右，但这个数据对于中国人来说没有意义，因为在中国人最多的加州，纽约州，你就永远不要想有这样价格的房子，在加州的洛杉机，中等的别墅也要80-100万美元，好一点的多数是200万美元左右，在旧金山地区价格更高，纽约也是如此。独立屋的中位数对于中国人来说，就是德克萨斯州还有意义，德克萨斯州是美国中国人第三多的州，主要是以休斯顿为主要聚居地，德克萨斯州独立屋的中位数是15万美元左右，平均价是20万美元。所以在投资住宅时，不要看美国房子价格的平均数，这个平均数对于中国人热衷于投资的地区诸如，加州，纽约州等绝大多数大城市是没有什么价值的。

美国一般独立屋为一层或两层建筑，门前有草坪，房后有庭院，多半配有两个车位的车库，比较大的独立屋，车库甚至有三至四个车位，还有车道供访客停车，或停家中额外的车辆。独立屋大多被规画在一起，群聚成为城市的「住宅区」。住宅区内又可分出，不同建商在不同年代盖的「小区」，每个小区户数都不同，外貌设计也可能因建商不同而异。独立屋住宅区的每个小区内，都规画有散步的步道，有的小区甚至有自属小公园，可供住户的小孩玩耍。这种独门独院的独立屋都有前、后院，如果您买的是中古屋，通常前、后院的花草树木或水泥地，设计、施工都已成型。但如果买的是全新屋，建商会将前院草坪铺好，后院则由屋主自行打理。

2.集合式住宅（Condominium）

集合式住宅被许多华人称为「康斗」，是英文Condo的简称，就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位，每个单位具有独立的产权，可独立
买卖。每一单位业主除拥有自住空间外，可共享公共空间及公用设施，但需缴纳一定管理费（Home of Association Fee）。

通常管理费用来支付整体集合住宅的维护费用如园丁、公共区域清洁维护，以及水费、垃圾费。若集合式住宅有安全门禁及驻警，或游泳池、SPA中心、交谊厅、健身房、休闲育乐室等公共设施，管理费用都会较高。

美国集合式住宅的型式相当多，包括：康斗（Condo）、城市屋（Townhouse）、共管办公室（Office Condo）、分时度假集合屋（Timeshare Condo）、共同产权公寓（Co-op）、开敞式住宅（Studio）。

3.多家庭住房(Multi-Family Home)

多家庭屋的外形与独栋独立屋相似，一般为二至三层建筑，带前后院。建筑内有二至四个不等的独立单位，每个单位有独立的厨卫设备，以及电表、瓦斯表。

通常多家庭屋的业主，会自住其中一个单位，其他单位出租，用来支付房屋贷款，是一种兼具自住及投资的房地产。

多家庭屋也颇适合大家庭居住，例如，父母、兄弟姊妹家庭，同住一栋楼，既方便互相照顾，又有各自有自己的独立生活空间。

4. 移动屋(Mobile Home)

移动房屋是先在工厂预建的房屋，而不是在居住地兴建的。通常，移动屋的屋主会以拖车带，将移动屋搬托到他们将要居住的地方。

移动屋的屋主只拥有房屋，不拥有土地，移动屋有专门出租土地的「移动屋社区」。一般移动屋会长期安置在移动屋社区，直到屋主更换新移动屋，或搬迁到另一个城市的移动屋社区。

5.公寓（Apartments）

在美国公寓是华人最喜欢的房地产之一，因为公寓既可自住，又可做为「收入住宅」，出租增加投资获利。

公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分，也是中国人最喜欢的，这种商业房地产的形式在国内几乎没有，而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不能分别销售，只能做为一个整体出售，在房地产分类上是商业，不是住宅，贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中，公寓投资都是风险最小的。  目前美国的公寓空置率会在8%左右，也就是说92%左右的出租率，但每个城市均不同，一般不会太差。公寓一般以1房，两房为主，比例约为1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，两房950美元左右，但各地差别很大，这些全美的平均数只是参考。  公寓群最少5个单位，一般是几十到数百个单位，多数在100-300个单位，价格不一，在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元，如果有200个单位，那就是800万-1000万美元。但在加州，可能每个单位是10万美元，或者15万美元。     这里说的公寓与国内的公寓不是一回事，国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种，每个单元具有独立的产权，可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少，只是在纽约等少数地方可见，但价格几乎是天价。

在美国大约30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售。

6.度假屋（Vacation Home）

美国不像中国大陆或台湾，并无所谓的「别墅」。在美国有钱人士，多半会在自住住宅之外，再于山上或海边购买第二栋度假屋。

度假屋有各种形式的建筑，通常都是屋主请专业建筑师，依自己的偏好特别设计及施工。包括：山上的圆木屋（Cabin）、森林里的大宅、湖边的公寓或海边的木屋等。