美国房地产“以房养老”倒按揭流程及未来走向

以房养老（Reverse Mortgage），也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
在美国以房养老模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。
1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。
2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。
3、放贷者有保险的倒按揭贷款。
住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

运作流程
借款人至少达到62周岁且房屋产权归属申请个人；
借款人接受美国住房和城市开发部的质询；
办理反向抵押贷款，反向抵押贷款可以一次性贷款给房屋所有人，也可以在一定年限内按月支付给房屋所有人，或支付到所有人死亡为止；
当借款人死亡、出售美国房地产或者连续12个月没有在房屋居住都将视为贷款到期，贷款人或者继承人有权选择是否重新设定反向抵押而继续持有房产，或者出售房产、将房产产权转移给借款银行。
贷款上限：根据地域的不同而变动，但是一般不会超过62.55万美元。
值得一提的是，该计划限定，贷款上限会根据地域的不同而变动，但一般不会超过62.55万美元。美国确定反向抵押贷款金额取决多于房产价值、美国1年期国债收益率、申请人年龄、反向抵押贷款发放的形式等多个因素。
HECM也是现在美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一个州都能申请到这种贷款。目前HECM发放的反向抵押贷款占市场份额的90%以上，不过，近年来发展势头出现放缓迹象。
针对1990年到2012年的20多年间“以房养老”的情况变化，HECM计划进行一项统计。从申请反向抵押贷款人群分布特征看，借款者年龄都偏大，平均年龄在72岁。从性别分布情况看，单身女性老人申请的比例最大，2012年为40.1%；其次是夫妻双方共同申请，2012年为38.2%；单身男性老人的申请比例最低，2012年为21.7%。
从公布的数据看，2012年美国申请反向抵押贷款的房产均值为251953美元，贷款余额均值为131986美元，大体相当于平均房产价值的52%。
按美国“以房养老”的“门槛设定”，申请人至少要达到62周岁并且房屋产权必须归属申请个人的条件，还需要满足FHA关于房产合格性的认可。在申请反向抵押贷款之前，借款人都需要接受美国住房和城市开发部（HUD）的质询，HUD会向借款人解释反向抵押贷款的法律责任和偿还义务，经过这个环节之后，申请人会获得一份告知证明，申请人接下来就可以办理反向抵押贷款了。
从运作形式来看，“以房养老”计划不仅可以个人名义申请，还可以夫妻共有的形式（以个人和配偶最后一个死亡为止）申请贷款。反向抵押贷款可以一次性贷款给房屋所有人，也可以在一定年限内按月支付给房屋所有人，也可以支付到所有权人死亡为止。