出租房装修 费用可折旧？

美国公民住在加州，想要搬去新居，打算把现有的房屋出租。出租之前想要大翻修来吸引租客。那么：

1）所有工程费用能够以出租房的初始费用（start-up costs）抵税吗？

2）是否明年将10万元全数报税？还是分为15年来报？

3）若要分为15年报税，假入我们不到15年又把房子收回自住，那剩余的费用如何抵税？

房屋出租的费用扣减通常包括日常费用（operating expenses）和资本支出（capital expenditures，也称置产费用）。

判断这两类的标准是看该支出是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益。前者包括水电燃气费、管理费、维修保养费、房地产税、贷款利息、保险费、广告费等。后者则包括房屋购买成本、购买时产生的经纪费用、会计费用、法律费用、添置家具或设备的费用、以及你所要申报的装修费用、地板、门窗、墙漆等分类折旧费等。很多人分不清维修（repairs）和改造（improvements）的区别，就这个例子来说，修理一扇破碎的窗玻璃属于维修，但像这样更换全屋的窗户则是改造。

资本支出是为未来若干年带来利益，在计算年度费用时是将其摊销（capitalized）到各年进行所谓的折旧（depreciation，使用4562 表），一旦收回成本或者停止出租活动，折旧也将终止。税法把类似的固定资产归类，然后按照其类别确定折旧年分和折旧率，折旧率是在未折完的剩余价值(residual value)的基础上计算。你可以根据实际情况，采取不同折旧方法。

第一种是直线折旧（straight-line depreciation），民用住宅的建筑物折旧费用等于房屋本身价值除以27.5年（商用为39年），租赁改造等于改造费用除以15年。

第二种是加速折旧，有余额递减法（declining balance method）和双倍余额递减法（double declining balance method），对于3、5、7或10年的固定资产（比如大件建材），适用双倍余额递减法，对于15年或20年的固定资产，适用150%余额递减法。

也可以采用奖励折旧（bonus depreciation）。2017年川普新税法允许对2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出，当年允许100%费用化（fully expensed）扣除；2023年1月1日至2027年底期间允许继续费用化，但是比例每年以20%递减。

需要注意的是，在卖房时，以前出租抵扣过的折旧将被追回（recapture）到调整成本基数（adjusted cost basis）上，或者可用于计算的置产成本减少。你若计划在未来卖房，是否提取折旧要综合权衡。

比如你是否要重新收回作为主要居所，是否可以满足售房前五年住满两年的要求，是否可以拿到个人25万元（夫妻50万元）的资本利得豁免。如果不考虑这些因素，可以只看折旧对售房的影响。

举例说明，出租物业购入价80万元，过去房屋折旧12万元，卖出100万元；已折旧的12万元被追回，降低其调整成本，资本利得32万元，即100万元减去调整成本68万元（80万-12万）。再比如，同样的买卖价，出租期间并未做房屋买价的折旧，但做了10万元改造折旧，扣去5万元，原本资本利得为10万元，即100万元减去调整成本90万元（80万元＋10万元），现因用去折旧5万元，调整成本降低，资本利得提高至15万元，即100万元减去调整成本85万元（80万元＋未折旧的装修费用5万元）。

因为税法每年都有所变化，政府更迭也有不同的税改政策推出。因此，我们建议应巧用当前税法提供的优惠，降低税费，虽然可能在未来卖出房产时需要变相追回，但目前节省下来的钱可用于其它投资，进而取得投资回报。