美国房屋估价学问多，估低了怎么办？估高了怎么办？贷款被拒能换估价报告吗？

房屋估价师 (Property Appraiser) 是由贷款银行派出的，对交易的房产做出正确估值，它将决定银行最终批出多少贷款。究竟估价师如何影响房产买卖？买卖双方在估价前要做好哪些准备？

估价师如何具体做估价？

 

银行能批给买家的贷款金额有很多因素决定，像贷款人的信用分数，工资收入等等，那么如果屋主的这些条件都符合，那么银行是否能够贷出买家想要的金额就要根据估价师给出的估价了。

估价师在估价的时候会参考很多数值，比如六个月内这一区域销售的房产价格、房屋的大小、房屋的保养程度很多因素，都是综合评估过后给出的价格。

当估价师准备估价报告时，也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之外，估价师也会考虑房产的地区，房地产市场及该地区的地区房地产销售记录。因此，估价报告是接近市场价格的。

 

房屋估价的费用是如何收取的？

 

估价师的费用是根据房产的类型收取，不同的房产类型收取的估价费用是不一样的。另外，不同的房产面积与房产地区也会影响估价的费用，比如说，如果四卧室的房产，收费会比一卧室的房产估价费用高，因为估价师需要对大面积的房产做更多的工作。

根据 HomeAdvisor 的数据显示，美国大部分屋主的支付费用大概在287-373美金左右。当然，根据各地区费用也不尽相同，比如纽约地区的费用普遍偏高，大概在500美金左右。

 

房屋估价比合同价低怎么办？

 

估价过低会影响贷款，防止因为估价低导致影响贷款。你需要知道这些：

多准备首付款和过户款，防止因估价低导致贷款不足，影响购房交易。比如房产交易价为100万，你准备贷款80%就是贷80万，但银行估价只有95万，你能真正贷到的金额是96万的80%，也就是76万。因此你的首付款就不是原来的20万，而是24万。

如果估价过低，比如估价比房屋售价低了7万或者更多，那么贷款人就需要考虑房子是否有什么严重问题，或者售价是否过高。

如果贷款人怀疑银行估的价格过低， 通常来说，就算贷款人愿意支付费用去作第二次估价，银行也不会改变原有决定。但如果估价报告中存在重大误差而导致估价过低，银行可能会要求重新估价。需要提醒的是贷款银行一般只接受一次申诉。好的一面是你本人或者你的经纪可以和卖方再进行交流，当然不一定成功。

 

房屋估价比合同价高怎么办？

 

这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一个例外情况就是，如果 Loan to Value 的比例从 >75% 变成 <75%，或者 >80% 变成 <80%，银行会保持贷款利率，但多提供 Credit 给贷款人。这样借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。

另外也有人认为对于贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全国大型银行来看，他们依然会按照购买价来计算 Loan to Value 的比例，而不是基于你的房屋估价。所以不管估价高于售价多少，都不存在 LTV 变化，自然对于利率，Credit 等没有任何影响。

 

如果贷款被拒绝，估价报告还能在其他银行用吗？

 

如果贷款被拒绝，估价报告 (Appraisal Report) 也很难被其他银行采用。除了银行都有自己认可的评估公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银行拒绝也得用个个把月，估价报告的有效期就4个月，折腾两回就过期了。

要提供给第二家银行的评估师做参考，需要能够到评估师，谈妥价钱，在实际操作上是有难度的。因为很多银行同时用多家估价公司，在分配评估任务的时候，根本不知道会指定给那个公司。

理论上来讲，Transfer 是可以实现的。首先，新的贷方要同意用这个估价报告。越大的评估公司 (Apraisal Management Company) 做出来的报告，越容易被认可。其次，原先的 Lender 要同意 Release 这个报告，授权给评估公司来实现 Transfer。能做到这两点的贷方并不多，而往往如果贷款被拒了，其他贷方也未必能做的成。所以 Transfer 的机率并不高。

即使不能 Transfer，可以 Review，比重新评估便宜很多很多，有人花50美金就搞定了。就是把旧的报告给新的评估师，新的评估师觉得旧的报告合理，写一个不需要做新的重新评估的决定。据说一年以内的报告都可以用来 Review，不需要做重新评估。

 

估价是否影响地税？两者之间有关联吗？

 

银行贷款的估价是客户和贷款银行之间的私用信息，不会传递给政府机构。另外，每个房子的地税是市政府的房屋估价中心根据前一年或者半年内相似房子的销售价和其它因素推算出来的，由于跟贷款估价是两个不同机构，估价和地税并没有必然关联。

另外，估价不仅仅影响买家，对卖家的影响也很大。由于房屋估价本身就是市场价格的体现，就算一个买家因为估价问题没有买成，再卖给别人也涉及到重新估价比合同价低的可能性。而且房屋估价做完的时候房子已经进入合同期，按照常理来说已经从 Listing 的网站上撤下来。如果没有卖成还要再重新做 List，这对于卖方经纪来说肯定是不愿意的。

除此之外，估价低除了对卖家有影响外，对于想要重新贷款的人来说也是很重要的。银行也会根据估价来决定贷款额度。

想获得比较好的估价，你应该注意什么？

首先，在估价师来估价之前，一定要把房子都打扫干净，这样可以给估价师留下非常好的印象。

如果有违规的情况，一定要提前解决，要么拆除，要么申请许可证，在做房屋估价的时候，这些工程都必须完工。

如果房子有很多明显的破损，比如墙上有洞，或者水龙头太老旧，都必须把这些比较明显的破损修复一下，这样会对提高估价很有帮助。

 

---

 华美优胜多品种跨境海外投资机构

2009 在美创立房产经纪公司

2010 华美优胜筹备&成立

2012 实现百万量级利润，品牌占领市场

2013 上海分公司成立，成长爆发期

2015 美国业务量跃居大陆地区首位

2016 净利润翻倍，建立地产基金

2017 成交额创新高，自开发项目完工

2018 扩充业务板块，深圳分公司成立

 

  配置全球资产  把脉全球动向  

 美国︱欧洲︱泰国︱日本 

房产︱移民︱理财︱税务︱保险

60+开发商资源 ︱ 200+新盘项目

2家线下体验中心︱ 2000+成交客户︱ 1000+独家可售房源

 

---

 美国：

世界霸主，经济总量总量全球第一,为全世界贡献了1/4的GDP！

全球第一大石油储量国！

美元----全球信誉最好的货币！

 核心业务区域：美国房产投资综合回报率最高的8个城市

 

---

 

 美国精选项目  

【蔓森庄园】

美国南方工商业核心重镇----亚特兰大

 

 

人民币200万起美国永久产权新房

每年￥10万人民币净租金

全新独栋别墅

 超长包租 ｜ 私有土地 ｜ 世代相传

 

---

【温莎别墅】

佛罗里达州 ---- 全球第16大经济体，人间天堂阳光之州

奥兰多 ----全球最大旅游城市之一，全球火热的度假屋市场，

全新度假别墅热销中...

距离迪士尼主题公园仅10分钟车程！

 

---

【日本】

日本开启10年黄金投资期：

2019年，首次举办20国首脑峰会（G20）；

2020年，东京奥运会、残奥会举行；

2024年，全国三大赌城建成，大阪“梦洲”将成为亚洲最大赌城；

2025年，大阪世博会举行。

2030年，访日外国人将突破6000万人（为日本总人口的一半），并实现社会的全自动驾驶！

 

---

【难波ll期-道顿堀公馆】

包租20年，110%回购，154%超高综合收益！

 

---

 

【日本黄金旅游度假村-富士缘】

10年包租运营 ；年净6%收益起
360度景观环绕 ；365天日夜繁闹

大型游乐园出门即达 ；富士山登山入口5分钟即达
低息 可贷款；小投资 大未来
高尔夫球场步行即达；富士河口湖景区推门即见
公寓的价格；半山别墅的享受
一次性付款；即可一次性获得30%收益

 

---

 欧洲&北美洲绿卡/护照项目

身份规划，财富传承，合理避税，跳板英美不二之选！

 

---

 

【希腊置业黄金永居项目】

25万欧元希腊买房，一家三代获“欧盟国+申根”双绿卡，永久产权，最快2个月获批

【西班牙置业黄金永居项目】

50万欧元购房，可经商工作，14年免费教育，子女在西班牙出生即可入籍，获得永居后可出售房产！欧洲高福利国家！

【葡萄牙置业黄金永居项目】

35万欧元购房，世代相传，全家三代绿卡，可工作可投资，五年即可申请入籍，获得永居后可出售房产！

【马耳他融资黄金永居项目】

7万欧元国债投资，全家四代欧洲绿卡，全球唯一四位一体国（欧盟成员、申根国、欧元国、英联邦国），子女可享纯正英式教育，国债稳定安全，3个月即可获批！
【爱尔兰投资移民项目】

40万欧元，先获批，后投资，英国+欧盟资源一网打尽，欧洲优厚福利国，非全球征税，全球最宜居之地！
【土耳其置业护照项目】

25万美金得3套精装房，全家土‎耳其‎护照，助‎您更快赴美留英！

隔离资产，保护财富！

一步到位拿美国E2签证，长期居住美国，免费子女教育！

可申请英国绿卡，享英国福利！

免签117个国家和地区！

【格林纳达置业护照项目】

22万美元起，3-6个月直接得护照！

资全球免税-资产配置+离岸税务天堂。英式教育体系，承认双重国籍！

一步到位拿美国E2，跳板美国！

【泰国置业投资】

“一带一路”桥头堡！

30万人民币起置业海外最佳选择！

永久产权，零房产税！

每年6%-8%稳定租金收益，

精装交房一步到位，部分项目赠送奢华家私包！

健身房、泳池、停车位、会所等星级物业服务，加量不加价！

 

---

 浏览华美优胜【置业顾问】栏目，了解 美国房产投资 独家专业解读

 浏览更多美国房源  https://www.hmoversea.com/USEstate