想以房养学 在美国如何贷款购房

　对于在美国的华人来说，投资房地产是最好的理财方式，因此民众想尽办法多购置房产。但近几年，银行对购房贷款的条件越来越严格，而投资房的贷款条件和难度就更高了，如何顺利申请到投资房贷款呢？

　　投资房贷款：付点数降利率

　　很多人误以为要有很多资金才能投资，其实并非如此，尤其购买房产，要善于利用银行贷款，也就是学会借钱投资，用别人的钱赚钱。新美贷款银行业务副总裁童海称，银行会提供贷款用于购买投资房。很多华人民众利用贷款购买投资房后，用租金收入支付每月贷款和地税等开支，达到以房养房的目的。"但是自住的贷款和投资的贷款还是有很大区别，一般来说，投资房的贷款会比较困难一些。"童海也表示。

　　鉴于自住房的低利率等优惠政策，很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。然而，童先生表示，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用于自住还是投资。例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

　　童海表示，如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。所谓点数，就是贷款金额的百分比。

　　举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%,也就是8000元。

　　那么是选择一次性付清点数，还是较高的利率？童先生表示，这要看民众保持投资房多久。例如一所贷款40万、30年还清的房子，自住房和投资房利率下每个月相差100元，约7年就把"点数"8000元赚回；但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

　　申请投资房贷款限制多 最好曾为房东

　　申请美国投资房贷款的限制要比自住房多，从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到75%,这就是说购房者要付25%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。

　　针对申请人的经济能力，投资房的要求也会更高。与自住房首付款可以由父母、朋友赠予不同，投资房要查看顾客两个月的银行月结单，不允许有任何赠予款。

　　另外，申请投资房的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620.

　　投资房购买者去银行贷款时，会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%.例如，王先生收入5000,当前自住房的贷款地税等负债每月2500,负债和收入比例刚好50%,王先生可以申请到这个贷款。但如果王先生还有汽车贷款200元，负债达到52%,就不能买这栋投资房。

　　而对于投资房的租金是否能算在收入内，很多银行会要求顾客有两年的房东经历，否则，银行就不能用投资房的租金收入去冲掉地税等开支。但有些华人银行，即使顾客没有房东经验，也可用租金做负债对冲，这样对收入的要求就较低了。

　　家庭房产最易申请贷款

　　从投资的角度而言，民众选择不同的房屋类型，如Co-op、Condo等，对申请贷款都会有影响。专家称，Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大；Condo比Co-op好一点，但也有诸多限制。是否能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo预售率没有达到50%,商业面积超过大楼面积的20%,其中个人投资比例过高，那么银行也不会贷款给买家。

　　童先生表示，1~4个的家庭，房产是比较容易申请到银行的贷款的。4个以上的家庭在纽约就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是5到7年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。

　　巧用房屋净值购房

　　投资房贷款一般有2种形式，一种是用投资房申请贷款，拿投资房利息；另一种是假设你有自住房，又有房屋净值，从自住房里拿出房屋净值购买投资房。所谓房屋净值，是银行贷款给顾客购房的一个考量标准。

　　例如，王先生10年前用50万购买了一处房产。如今增值到100万。银行用100万乘以75%再扣掉欠银行的贷款（比如是35万），那剩下的40万就叫做房屋净值，可以用这部分钱购买投资房。

　　这种情况下，王先生可以从银行全现金借出40万买投资房，这样只需付自住房的利息，成本比较低，而且有现金在手，比贷款抢房速度要快很多。这不失为一种聪明的投资方法。

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