美国房产买卖合同中的“Contingency”

      买卖房产的双方一旦在合同上签字，这份合同就成了法律文件。如果事后发生纠纷，双方当时在合同上所表达的内容就成为法庭上判断是非的证据。所以合同之重要不言而喻。

      房产买卖中关于风险：

      买方最关心的是：如果有什么情况发生，我如何可以全身而退，而且把损失降到最低。

      卖方最关心的是：签订合同的买方是不是能够足额，按时付钱履约，而不使自己白花了卖房时间，金钱成本和精力。

      在正式签合同之后，过户交钥匙之前，买方付出的“代价”只是定金，而承担的风险是因为不能履约所带来的法律责任。此时合同中的Contingency条款的存在保障买家可以无责退出交易。我们可以简单的把Contingency理解为对买方的一种保护：“我是想买的，可是发生了这事，我就不能买房了，你不能怪我”

      常见的Contingency：

      Financial Contingency:   如果买方无法获得贷款，可以退出交易。

      Appraisal Contingency：  如果银行对交易标的房屋的估价低于合同的价价格，买方可以要求卖方降价或者退出交易。

      Inspection Contingency：  如果房屋检查后发现问题，买房有权要求卖方维修，补偿或退出交易。

      Title Contingency：  如果在产权调查中发现交易标的房产产权不清，买方可以退出交易。

      Home Sell Contingency：  如果买方现在住的房子没有在一定时间内卖掉，买方可以退出。（也就是说买家正住的房没有卖掉，他没地方住也没钱买卖家的房，所以只能不买）

      在一些大宗地产，土地交易中卖方也会提出对买家财务实力认定的Contingency，也有卖方对交易时间提出Contingency。但总体多数Contingency是买家提出用来保护自己利益。只要双方在合同中认定了这些Contingency，使Contingency消除，买家顺利买房的条件一定是：

      买家的钱到位

      银行认可合同价格。即便不认可，买卖双方也对价格达成共识，自我解决

      双方成功协调房检问题

      产权明确

      这正是Contingency存在的意义---丑话说在前面。

      需要指出的是买卖房产首先是个市场行为，满足买卖双方的需求是交易的根本，合同为交易服务。把合同写的严密而忽略交易环节中最本质的 “人的因素” 那就本末倒置了。

      交易的双方最需要的是达成交易而不是一份看上去很漂亮的合同。所谓具体问题具体分析，每个房产交易中的房子各不相同，买家卖家的情况也各不相同，各个市场的供求关系也不同。在不同的交易中不是所有的Contingency都适用，能用。用的不合适会造成买不了，卖不掉。在花费了那么多时间和精力后，这是双方不愿意看到的。所以如何使用好Contingency条款需要经纪人，律师与委托人认真协商权衡，该争取要争取，该妥协要妥协。