现金/贷款，纽约买房流程一看就懂

      纽约买房可分为全现金买房，或贷款买房。其中现金买房从看中房后需要3-4周办理，贷款买房需要6-8周办理。

      现金买房

      1、银行开户

      海外买家持有效护照和签证来纽约，找当地银行开户(有些银行不需要社安号就可以开户),以后接收汇款和购房过程中的各种支付款项都需要用到这个账户，这点非常重要。如有可能，可以找几个银行多开几个账户，方便以后使用。由于中国有外汇管制，资金汇款问题可以在中国当地银行咨询。

      2、寻找房源

      与房产经纪联系, 列出您对房屋的要求，例如价格，地区，卧室数量等，根据您的家庭需要和财务能力，经纪人将先为您选定合适的房源，并通过微信、电话或电邮等方式浏览筛选。然后由专业经纪带您实地看房，让您不仅了解房子本身的特点，并对社区环境，投资前景有全面的了解和综合的评估。找到合意的房屋后，签署意向合同(sales binder or offer)上面会有您的出价(offer price)，同时需交意向定金支票表示出价诚意(good faith deposit)，若谈价失败支票将会退还给您。同时，需要提供您的付款能力证明(proof of funds)，比如银行月结单，贷款买房另需要提供贷款批准书。

      3、验房

      买卖双方达成共识后，马上联系执照验屋师，在屋主同意的日期进行验屋。验屋费用根据房屋大小不同一般是几百元至一千多。检验过程需要1-3小时。1-3天之后得出报告。

      4、签署合同

      验屋结果无争议后，双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后，买家签正式合同(contract of sale)并付定金(down payment)，通常定金是买价的10%。卖方律师收到定金后，会请卖方签订正式合同，将定金存入卖方律师托管账户(escrow account)内，合同正式生效。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。 剩余的余款需在房屋成交日支付。

      5、产权调查

      合同正式生效后，买方律师立即委托产权调查公司进行房屋产权调查(title report)，调查房屋的贷款情况，付税情况，房契资料，及有无任何未解决的法律纠纷或违规问题等等。调查费用买方支付， 需2-4个星期。

      6、过户前再次验房及购买房屋保险

      以上没有问题的情况下，在过户前48小时，经纪人带着买方再次检查房屋(final walk-through)，以确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。 此外，需买好房屋保险。

      7、房屋过户

      过户日大家会面办交房手续。通常会在卖方律师的办公地点(若贷款则可能是银行律师指定地点)。请买家要带好自己有效身份证明(如驾照，护照或绿卡等)及现金支票。您需在这时付清剩余房款和房屋过户费(closing cost)。

      8、过户之后

      过户手续结束时，买方拿到钥匙，恭喜您成为房屋的新主人。您会在1-3个星期内收到您的房契的原件(Original Recorded Deed)。 过户后，需尽快联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务并注册新用户账号，可联系凯业地产的安家服务团队代为办理。

      贷款买房

      贷款买房的流程有大部分是和现金买房是一样，但有一些额外的程序。例如在初次向屋主送出意向合同(sales binder or offer)时，目前一般需附上银行出具的贷款预批书(pre-approval letter)以证明自己的买房诚意及实力。

      在正式合同生效后，应马上开始银行贷款的所有正式程序。如果您认为当时利率相对过去将来都处于较低，就委托银行及时锁定，一般期限30，45或多至60天。获得贷款书(Firm Commitment) 的理想时间：4-6个星期。还有，过户时多数会在银行律师指定地点过户。

      需多交的费用有：信用调查(credit report fee)，申请费 (loan application fee)，房屋估价费(appraisal fee)，申批操作费(processing fee)，及银行律师费(bank attorney legal fee), 贷款税(mortgage tax)等等。总的来说，纽约贷款买房过户费一般是房价的2-3%。如果是曼哈顿新建公寓，过户费一般是房价5%。另外，如果房价超过100万美元，需另交1%的豪宅税。