华人投资美国房地产如何获得美国银行贷款？利率以及费用如何？

      美国的房价现在比中国便宜，而且增值快，很多中国人到美国买房。很多中国投资者对于美国买房的关注点之一就是我们是外国人能否获得美国银行的贷款，美国当地银行的贷款条件和流程是怎样的?首先我们先来了解一下，作为“外国人”的中国投资者是否符合贷款的条件吗?其实这几年已经有很多中国投资者，到了美国后，先全款买了一套自住，再贷款买一套出租或者用于升值盈利。与中国房产不同，因为美国的房子是不限购的，只认准借贷人的付款实力和偿还能力。当然作为外国人的贷款利率高一些(5%左右)，首付款高一些是很正常的(50%左右)。如果有了美国身份，在美国可以实现低首付低利率贷款，再加上信用好的话，美国贷款买房首付仅需要30%左右，贷款利率仅为4%左右。

      外国人在美国申请房贷的条件要高些?

      在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。

      作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高，如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的!

      目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

      绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?

      作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。

      绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，贷款买房的操作上区别很大。取得身份前按外国人身份贷款容易很多。一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。

      美国申请房贷流程

      首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处：大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。

      具体分为以下7步：

      (1)选择能为您提供贷款的放贷机构

      (2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

      (3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

      (4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

      (5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

      (6)与抵押贷款职员成交贷款

      (7)结算贷款成交一揽子费用机构

      美国房贷种类

      美国贷款买房利率问题

      其实美国每个州的银行贷款利率都有所不同。而且有无美国合法身份的贷款利率也不同，没有身份的外国人贷款利率通常要5%左右，而有身份的人贷款利率通常为3-4%。如美国当地一下小点的银行Great Plains National Bank，没身份的贷款利率是5.25，利率比美国汇丰高些，但他们的优势是不需要存10万美金在银行。

      在美国贷款买房最高可以贷多少?

      中国人在美国贷款买房贷款最高比例是70%。外国公民在美国购房首付比例最低为30%,而通常是50%。美国银行都不同，详见美国房产问答：在美国申请房屋贷款时，贷款机构会考虑哪些因素?

      美国房贷基准利率(具体利率请实时咨询银行贷款专员)，如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。

      美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。

      目前美国的平均贷款利率在4%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

      1.浮动利率贷款(ARM)

      通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。

      例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.132%，从第六年起浮动。

      2.固定利率贷款

      常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。

      例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。

      短期(3-5年内)来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择。

      专家友情提示：对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

      外国人如何接洽美国贷款机构

      1.贷款经纪人

      美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最 少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，贷款经纪人通常会收取 贷款额1%的费用。

      2.商业银行

      商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

      3.抵押贷款银行家

      抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。

      在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

      贷款前的预备工作

      一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。

      一.华人在美国贷款买房需要具备哪些条件?

      美国房贷的申请，需要提供许多材料，包括最近的工资单，银行对帐单，税表，ID等材料。将这些材料准备好，可以节省很多时间。

      1. 护照。

      2. 收入证明，最好有每月的收入证明。

      3. 资产证明、现金证明

      4. 居民身份证明。

      5. 信用记录：一般银行要求个人信用累积647点及以上才可以到贷款。到美国后就可以办张信用卡累计信用，或者按时缴纳各项费用，如某商场的卡，按时付水，电，煤气的信用记录等，都可以作为个人信累积。

      6. 美国银行账户。

      延伸阅读：外国人在美国办购房贷款需要哪些材料?除此之外，很多银行还有最低贷款数量的要求，如30万美金。也就意味着您所需要购买的房子不低于50万美元才可与贷款。下面我们再看看有关华人美国贷款买房的其他问题：

      二.贷款

      贷款通常可以委托您的购房经纪人，或者选择专业的贷款经纪(LoanBroker)，由于自身的专业，他们与银行更加熟悉，方便顺利快速批复贷款。

      三.贷款申请

      选择好的房地产经纪人是十分重要的，她会使你的买房经历轻松而愉快。好的房地产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，还可以为你把关。

      四.审阅贷款

      提交贷款申请(Loan Application)，推荐您尽量选择美国本土银行或者提供贷款业务的国际银行，例如：汇丰银行、大华银行、国泰银行、华美银行。无论您购买的是新房 还是二手房，经纪人为买主的服务都是免费的，一般房地产经纪人的佣金是由卖主来支付买卖双方的房地产经纪人。

      在以上步骤中，经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。

      预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您有资格贷多少。专家提示：这个步骤非常重要，不仅仅是贷款机构对您贷款资格的审核，而且同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

      关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实，包括您计划如何使用房产。如果您不诚实，即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款，或者他们通过法拍屋收走房产。

      银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

      (1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);

      (2)过去两三年是否有份稳定的工作;

      (3)目前的收入是否可靠;

      (4)付款记录是否良好;

      (5)长期借债是否不多，比如贷款买车;

      (6)是否有一笔存款用于首期款的支付;

      (7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

      其中首付款需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的时间，所以提早开通海外账户是很必要的!

      贷款过程中的工作

      对于大多数人来说，买美国房产时都不是现金交易，贷款就是最关键的一步，买主在合同生效七天之内要去申请贷款。贷不到款就买不成房，所以这里有九点关于房屋贷款的注意事项。

      一、选择贷款公司或经纪人

      你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。

      二、如何评判贷款公司的贷款经纪人是否够专业?

      1.整体利率怎么样?(越低越好)

      2.是否主动及时的给你利率的update，而不是等到你去催问?

      3.打电话是否总有人接?是否有认真在caseby case的认真处理你的申请?

      4.Email是否总是及时回复?

      5.是否及时主动的给你update贷款申请的进度?

      6.在送银行审核之前是否在认真帮你把握质量关?而不是敷衍了事?

      7.专业知识是否过硬?对客人提出的问题的回答是不是全面?

      8.如果利率相同，closing cost是高还是低?

      在美国买房流程第三步预审贷款时，你已经与一家贷款公司接触过。如果你信任那家公司，可以向它申请。如果你还想货比三家，也可以再资询两家公司。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最後锁定的利率，因为利率每天都在变化。

      三、与贷款有关的开销包括以下费用：

      手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

      点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%

      房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。

      信用报告费(Credit Report): $20-60$

      处理费(Processing Fee)：$200-$500

      纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100

      洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

      审批费(Underwriting Fee): $200-$500

      文件准备费(Document Preparation) $200-$500

      以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。

      其实如果房款在100-250万左右的房产，能尽量不贷款就不贷款。比如说休斯顿的房子，本身就卖的比较快，贷款花费的时间长，很可能手续办好后就没有房了。如果选择全款，这样能第一时间锁房，还能省去贷款所需的杂费。

      四、贷款申请表

      选定贷款公司後，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。

      1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

      2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

      3.贷款人情况(Borrower Information)

      4.工作情况(Employment Information)

      5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

      6.财产与欠债(Assets and Liabilities)

      7.房地产交易细节(Details of Transaction)

      贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2，最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2，要提供两年的税单。

      贷款员收到你的申请表後，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate，GFE)，事先告诉你藉这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。

      有人不理解为什麽过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。

      低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate，APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。

      五、预约评估 预约房屋估价(Appraisal)

      贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行房屋估价。估价师会提前打电话预约时间。

      六、锁定利率(RateLock-In)

      锁定贷款利率(Lock Rate)，贷款利率每天都会上下浮动，有所变化。贷款批准后买主还要锁定利率(RateLock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。

      七、贷款额、利率

      贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低於620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。

      八、怎样才能提高信用分呢?

      让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

      ·过去付款情况(PastPaymentPerformance)35%

      ·信用卡使用(CreditUtilization)30%

      ·信用史(CreditHistory)15%

      ·信用种类(TypesofCreditinUse)10%

      ·信用查询(Inquiries)10%

      因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。

      从时间上讲，最好在买房前一年到几个月之间就开始注意培养信用分。

      如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低於620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

      九、补充材料

      提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的贷款材料进行审批后，贷款机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或重新提供材料。

      在以上环节中，一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：

      (1)收入证明：雇主信或者公司营业执照

      (2)存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份

      (3)身份证明：有效的入境签证与护照

      (4)房屋购买合同

      (5)房贷申请书

      (6)资产证明：您的资产总额

      (7)信用记录：您的信誉记录(或您本国的等同物)

      放贷过程中的工作

      如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真。

      1.签署文件

      签署贷款文件(Sign Loan Doc)，签署银行最后正式贷款条约及文件。

      2.银行放款

      银行放款(Funding)，当贷款机构或银行的所有的条件都满足后，银行就可以放款。

      3.贷款结束

      贷款结束(Closing)，外国人士想要贷款在纽约买房，部分银行可提供贷款。只需购房者提供相应的文件，不同银行可以提供50%-70%的贷款。海外购房者贷款审批的时间会比较长，一 般需要3个月以上。而且还要求首期款在美国的银行账户已经存满一定的时间。如有需要贷款在纽约买房的客户，必须提前安排好这些事情，才能让美国置业顺利进行。

      看起来很繁复，但真正操作起来其实未必十分复杂，只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。