2016年旧金山房价将如何发展？增长放缓不会下跌

旧金山湾区(Bay Area)包括旧金山，圣何塞，奥克兰及周边的城市，人口约744万。2015年该地区GDP达7855亿美元，全球排名19。是全美国第二大世界500强企业的聚集地，仅次于纽约。旧金山湾区拥有全美第四大亚裔社区。华人是亚裔里面最大的族裔群体之一。他们主要集中在旧金山东湾(奥克兰)及南湾(圣何塞)，说粤语的华人更加集中。在旧金山市，华裔是最大的少数族裔群体，占总人口的21.4%。那些华裔主要集中在唐人街，日落区和里士满区。根据美国房产网Trulia的资料，在旧金山购房者之中，中国买家占6%到10%。

作为华裔集中度高达21.4%的地区，旧金山的房价总是牵动中国投资者的心。2012年初至今，旧金山房价增幅达67%，增速甚至超过了“互联网泡沫”破裂后房价最疯狂的2003年初-2005年低。目前，不少人认为，“房价远超家庭年收入中位数”，当地房地产泡沫严重，面临拐点;但也有一些分析师认为，“旧金山经济基本面向好，房屋库存量有限，房价将继续上涨”。

从过去十几年的历史数据来看，纳斯达克指数和旧金山房价的走势有很强的正相关关系，近期科技股不断下行，加剧了市场对旧金山房价下跌的担忧。但作者认为，目前影响房价的主要因素，与2000年互联网泡沫破裂时期差异较大，“旧金山房价增长会有所放缓，但不会重蹈覆辙。”

投资者担忧旧金山房价

根据美国房地产网站Zillow的数据，过去数年旧金山房价飞涨，房价中位数从2012年初的67万美元上升到这个月的112万美元，增值幅度超过67%，甚至比2003年至2006年房产热潮时期和互联网泡沫破灭前1997年-2000年期间60%的增幅还要迅猛，光是2015年，增幅就达14%。

从居民的支付住房的能力来看，旧金山的大部分房屋，只有11%的家庭可以支付得起，旧金山符合资格购买房屋的家庭最低年收入需要254000美元，但旧金山房地产经纪人协会数据，旧金山家庭年收入的中位数为77700美元，尽管大幅高于全美平均水平的44500美元，但差距依旧较大。

影响旧金山房地产市场的主要因素包括：新增财富，人口增长，就业增长，租金和利率等。其中，新增财富是主要因素之一，因为拥有股票、期权的高科技公司员工，以及拥有新增财富的国际投资者，会推高旧金山市房地产的价格。

同时，与房价相关性较强的风险投资成交价过去数年里增长迅猛。2010年，湾区风险投资平均成交价为690万美元，但2015年已经涨到2350万美元，增长了240%。

这一现象和互联网泡沫期间的情况颇为相似。湾区的房价在互联网泡沫破灭以后，实际下降了大约10%，风险投资则下降了50%以上，2001年至2004年旧金山的平均租金下降约30%。而近期科技股的持续下行，则进一步促发部分投资者的担忧：旧金山房地产市场将重演2000年互联网泡沫破灭的景象?

房价下跌?这次不一样!

的确，今天的房地产市场与1990年代末颇有相似之处，均为在科技和生物技术领域就业增长驱动下，带动上涨。然而，此刻与彼时，存在五大差异。

(一)90年代末，大量公司以创纪录的速度上市了，许多科技公司员工分到股票，可以套现买房。1998年-2000年间，共有1,136公司上市，其中675家是科技公司。相比之下，过去三年只有667家公司上市，其中125家是高科技公司。与过去不同，现阶段许多高科技和生物技术行业的购房者并非用股票套现买房，而是存钱买房，或者向父母借钱支付首期。

(二)2000年的平均30年期按揭贷款固定利率为8%。去年，该利率为3.8%，不过，目前不会像2000年代中期那样降低按揭贷款审查标准。另外，据花旗银行的研究报告，美联储对美国市场情况比较敏感，这意味着近期市场的动荡很可能会推迟进一步加息，直至六月或九月。

(三)同时，外国购房者在湾区房地产业比2000年起着更大的作用。据Coldwell Banker房地产经纪人称，目前有很多资金流入湾区房地产业，不只是来自中国大陆，还包括来自台湾、印尼、俄罗斯、欧洲和中东等地的投资者。

(四)现阶段湾区的高科技产业，相比1990年代后期更加多元。彼时，多数所谓高科技项目，大多与互联网相关，而目前，则已涵盖生物科技、清洁技术、IT基础设施、移动设备等。

同时，房屋库存目前是历史低点，短期内对房价具有一定支撑作用。

(五)2000年，互联网泡沫造成了轻微的经济衰退，所以影响了房地产市场。但目前尽管美国的金融市场不太好，比起其他国家，美国经济的基本面算是最好的。根据花旗银行的研究报告，目前美国经济衰退的几率不高，但经济增长很有可能放缓。2016年和2017年的GDP增长预测分别是2.0%和2.4%。

在该区过去的几年中，出现了人口增长、就业增长和租金增长。人口从2010年的805,000人增长到2015年的865,000人。 就业人数从2010年的436,700人增长到2015年的534,800人平均住宅租金从2010年的2,219美元增长到2015年的3,616美元。

值得一提的是，美国的服务业情况很乐观，而旧金山是一个以服务业为主的经济体。该地区的失业率仍然非常低，2015年12月的失业率为3.9%，比去年同期下降了0.5%。虽然工资的增长率在2015年放缓，但情况还是良好的。除此之外，2008年金融危机后，人们的储蓄意识增加，他们的债务也持续下降。油价的下跌不但没有影响旧金山的经济，反而让消费者因此受益。

总结

过去几年，旧金山湾区房地产价格增长飞速。而科技股在2016年持续下跌，不少投资者开始担忧第二次互联网泡沫破裂，进而带动房地产价格下滑。尽管今天的房地产市场某些情况和像90年代末，但是目前和当时也有一些比较大的差异。比如，目前的购房者并非用股票套现买房，而是存钱买房;更多资金从国外流入湾区房地产业;过去几年出现了人口增长、就业增长和租金增长;高科技产业多元化;按揭贷款利率目前比2013历史低点稍高。

此外，经济的基本面是影响房地产市场的一个重要因素，而旧金山的经济仍然良好，对该地区房地产市场具有良好支撑。而且房屋库存仍然紧缩，需求大于供应，因此房地产的价格一直处于上涨的趋势。基于以上原因，尽管2000年互联网泡沫破裂那时候房价下跌较大， 2016年旧金山湾区房价预期不会重演历史，而是增长有所放缓。

(立方研)

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