中国与美国房地产现状分析

去年美国房价涨了11.3%，这个涨幅如今在中国房市是找不到了。在福布斯日前发布的美国500强榜单上，两房(房利美和房地美)分别以839.6亿美元和486.7亿美元的利润，成为美国500强最赚钱的两家公司，远超沃尔玛、埃克森美孚和苹果。这真是风水轮流转，曾经的垃圾现在成黄金了！

美国房价离真正的大泡沫还早，目前房价上涨有利于美国修复资产负债表。这次美国经济从危机到复苏，极端的货币宽松算有一功，页岩气的开发、机器人对美国制造业的改善以及新能源汽车等高科技功劳也很大，但美联储在企业资产负债表上确实做足了功夫，购买MBS(住房抵押证券)实际上就是为资产价格下跌划了一条底线，为资产负债表做了一次包扎，以免恶化到失控。其后，美国股市一路高歌猛进，迭创历史新高，极大地改善了美国企业和家庭的资产负债比率，为企业的扩张和家庭的消费提供了基本的信心。

1929年大危机，经济学家从凯恩斯、费雪到弗里德曼，都从银行端、从信贷供给来解释经济危机发生、演化的机理，但辜朝明认为，大危机导致资产价格大跌，引发企业资产负债比率上升，企业无心扩张只想还债，信贷需求减少，货币乘数降低，通缩加剧，此为“资产负债表衰退”，1929年是这样，2008年次贷危机也是这样。

对于那些投资美国房地产行业的QDII而言，持续的利好意味着超额的收益。分析人士表示，美国房价自去年以来的强劲反弹使得QDII获得了超额收益。未来美国房价或逐渐趋稳，QDII获得10%左右的年化稳定收益是大概率事件。房地产QDII取得如此佳绩与去年以来美国房地产市场的大幅回暖密切相关。高华证券研报表示，2013年以来，美国房价的加速上涨令人意外，标普 Case-Shiller 20城市房价指数显示，菲尼克斯、拉斯维加斯和亚特兰大等遭受（次贷危机）最严重打击的城市房价涨幅超过20%。

抛开复杂的传导机制，单纯看中国房价和美国房价，正好呈现出相反的景观：过去是美国房价跌而中国涨，现在是美国房价涨而中国跌。这当中代表着资金相反的两种流向，也代表着未来中美两种不同的经济基本面。中国是个双轨制经济国家：政府主导的国有经济和市场主导的民营经济，一个用低息钱、大投资和高垄断维持着国有经济的繁荣和漂亮的经济数据，一个面临着基础资产价格暴跌、利率高企甚至银行抽贷、企业主跑路的局部通缩和资产负债表衰退。

中国房价的大面积下跌其实还没有开始，目前才只是预期的逆转，局部楼盘局部地区的降价跑量。可以预见，未来房价的数据将更加混沌，以拖延房价的下行。但趋势不可逆转，有两个重要的时间节点需要关注，一是今年9月美联储停止购债，二是明年年中美联储可能加息，将会对中国房价产生震撼性的影响。

“去房地产化”是指去过度市场化导向，去过度投资投机需求，去少数人过度占用社会资源，去高投资、高消耗、高利润、高房价的房地产增长模式，逐步建立绿色生产和适度消费理念的可持续房地产业发展模式，综合运用经济、行政、法律手段保障公民基本的居住权。笔者认为，中国经济要“去房地产化”，应从改革土地财政和征收个人住房房产税两个方面同时努力。

中国经济的去房地产化同样不可逆转，伴随这个过程的一定是“资产负债表衰退”，但有了美联储过去数年的演示，相信我们已找到了破解“资产负债表衰退”的良方。由此，我们也可以大致推测出未来中国经济政策可能要走的路径，限于篇幅，我们下篇文章再说。