日本投资，“两大首都”必须要知道！

许多关注过日本房产投资的朋友都知道，日本购房是不受限制的。许多投资客在选择日本房产时，大多都以东京房产作为首次日本投资的目的地。但除了东京以外，日本大阪也是近年来投资人心里的优选。今天给大家带来的，就是东京和大阪的那些“你必须知道”。

1、东京房价持续走高

日本房地产经纪研究所有关数据表明，即使在疫情情况下，在2020年东京不动产价格上涨4.25%，维持日本第一。东京市中心区土地涨幅更为可观，比如台东区（13.98%），新宿区（7.64%）及文京区（7.93%）。
 
由于文京区中名校云集，吸引了各地的莘莘学子来此求学，并且由于为求方便与经济实惠，根据日本独立法人-日本学生支援机构的调查显示，77.8%的留学生均选择这里作为住所，于此为文京区的学生公寓投资创造巨大的潜力。

2、东京人口不断聚集

东京和北京一样，人口数量在日本可以说是呈现出压倒性的优势。从东京人口流动图中我们可以看出，人们往山手线及山手线内侧移动都十分方便，并且在人口流动趋势上也很明朗，新宿区、池袋、品川、涉谷区、台东区等地是吸引人们前来居住最多的地区。许多企业总部都设立在东京，在大学与专门学校等教育机构的设置数上，东京一直稳居第一位。

3、大阪涨幅可观

作为日本第二个“首都”，大阪的发展前景趋势将逐渐向东京靠拢。从图中我们可以看出，大阪市的不动产价格呈现逐渐上升的趋势。2019年12月份大阪市的二手公寓的销售价格（按照70㎡为标准）为3168万日元，而且还在持续增长。东京23区12月份的价格5461万日元同比增长2.3%，而大阪市同比增长8.3%，价格上涨趋势持续见好。和其他城市相比也是一目了然。

大阪不动产价格涨幅图

 
其中，大阪市的中心6区（北区、中央区、福岛区、西区、浪速区、天王寺区）上涨趋势更为猛烈。虽说现在大阪市的公寓比东京市的便宜，但其上涨趋势见好，投资价值不可小觑。

日本各大城市不动产价格涨幅趋势

4、大阪地价低

大阪地价是东京的三分之一都不到。这代表着投资人可以用更少的本金来选择类型更多的房产。投资门槛的降低，使得在日本进行房产投资并不只是富人的专有。

东京VS大阪地价

5、日本租售比高

从图中我们可以看到，东京和大阪不管是独立屋还是公寓都有一个很有吸引力的租售比。而北上广的租售比达到了惊人的400甚至500。

日本三大都市的公寓、独立屋租售比变化趋势
 
国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间，如果租售比低于1：300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。

近年来，东京和大阪实际回报率一般在4-6%左右，作为日本关东关西地区最重要的两个城市，奥运、博彩业、世博会等利好消息，给不动产市场注入了新的活力。比较房价、地价涨幅、租售比等各方面优势，日本不动产投资成为许多投资客的首选，其投资前景非常可观。