美国购房贷款能力计算

2019-11-06 华美优胜 84

美国购房贷款能力计算

1. 还是收入:估算能贷多少款用的是税前收入,估算贷多少款合适我建议用每个月拿到手的工资净收入加上虽然贷款银行不会考虑用但是自己知道是稳定的隐性收入等。工资净收入是税后的收入并且减掉了401k等支出。买房后贷款利息和地产税可以抵税,但我不建议考虑这部分收入,因为这部分通常是第二年报税后才能拿回来,而房贷是每个月都要还的,而且买房后还有修修补补等乱七八糟的额外费用,就算这两样互相抵消吧。

2. 还是月负债一般包括

1) Mortgage的Monthly PITI: 房屋贷款的本金,利息,房产税,以及房屋保险。包括将要/正在购买的房产。

2)HOA/Condo Fee if any: 房屋小区管理费。
3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款额,贷款银行一般会用信用纪录上显示的数值。

4)Car loan/Car lease monthly payment if applicable: 汽车贷款/租赁每个月的付款额。

5) Education/Student Loan monthly payment if applicable: 教育贷款每个月的付款额。

6) Monthly Child Support/Alimony amount if applicable: 每个月的子女以及配偶赡养费。

7) Monthly Mortgage Insurance amount if applicable: 房屋贷款保险。

3. 工作/收入的稳定性。

1) Base salary: 工资单上的基本工资。

2) Bonus, Overtime income, Commission等: 一般需要两年的历史,证明稳定性和可持续性。

3) Investment Property的收入: 一般需要报税记录或租赁合同等文件支持。

4) Self-employed Income: 自营公司收入,一般需要2年报税记录进行计算。

5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶赡养费收入,一般需要明确的离婚/分居协议,收款证明,以及至少3年可持续性。

6) Social Security Income/Pension 等: 需要Social Security Letter,Pension letter等证明信。

7)其他收入: 种类很多,总体要求是需要两年的历史以及未来三年的可持续性。

Income 一般不包括:

1)没有报税的现金收入譬如小费等。

2) 政府的失业补贴。

3)其他没有两年历史或者不能证明未来三年可持续性的收入。

4. 财产主要是可以立即变现的财产有多少。

5. 特殊情况下有没有其他来源的财力支持。

美国购房贷款能力计算

计算贷多少款合适,请参考以下原则:

1.前面提到的收入减去支出大于等于0。如果在可预期的将来工资会大幅提高,而且准备好了工资提高之前的资金缺口,也可以暂时小于0。 

2. 工作/收入稳定的建议留3-6个月的可立即变现财产;工作/收入不稳定的建议留9-12个月的可立即变现财产。就是相同情况下工作/收入稳定的可以多放些首付来提高可以买的房价。

3. 特殊情况下有其他财力支持的,必须是非常可靠的来源, 譬如父母可以支持的,等同于可变现财产增加。

4. 影响这个净胜额大小的另外一个主要因素是消费观念,譬如有的人比较乐观,觉得现在每个月能持平就行,因为以后工资会涨,而贷款的Monthly Payment 不会。有的人比较保守,觉得每个月必须再攒下几千美元才舒服。这个就是小马过河了,我个人的建议是自己感觉怎么舒服就怎么做。

 


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