想以房养学 在美国如何贷款购房

2019-06-21 - 29

 对于在美国的华人来说,投资房地产是最好的理财方式,因此民众想尽办法多购置房产。但近几年,银行对购房贷款的条件越来越严格,而投资房的贷款条件和难度就更高了,如何顺利申请到投资房贷款呢?


  投资房贷款:付点数降利率

  很多人误以为要有很多资金才能投资,其实并非如此,尤其购买房产,要善于利用银行贷款,也就是学会借钱投资,用别人的钱赚钱。新美贷款银行业务副总裁童海称,银行会提供贷款用于购买投资房。很多华人民众利用贷款购买投资房后,用租金收入支付每月贷款和地税等开支,达到以房养房的目的。"但是自住的贷款和投资的贷款还是有很大区别,一般来说,投资房的贷款会比较困难一些。"童海也表示。


  鉴于自住房的低利率等优惠政策,很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。然而,童先生表示,银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用于自住还是投资。例如,银行会要求顾客披露名下所有房产,一般第二套房产就是投资房;过户以后,60天内买房人要入住,且一年住满180天就算自住房;另外,一半自住、一半出租的情况也算做自住房。


  童海表示,如果民众想要以自住房的利息来购买投资房,也有一种办法,就是付点数。所谓点数,就是贷款金额的百分比。


  举例来说,对于40万的投资房贷款,根据房利美的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是8000元。


  那么是选择一次性付清点数,还是较高的利率?童先生表示,这要看民众保持投资房多久。例如一所贷款40万、30年还清的房子,自住房和投资房利率下每个月相差100元,约7年就把"点数"8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。


  申请投资房贷款限制多 最好曾为房东


  申请美国投资房贷款的限制要比自住房多,从贷款比例来讲,投资房贷款最多只能申请到75%,这就是说购房者要付25%的首付,而自住房贷款有时可以达到90%之多。


  针对申请人的经济能力,投资房的要求也会更高。与自住房首付款可以由父母、朋友赠予不同,投资房要查看顾客两个月的银行月结单,不允许有任何赠予款。


  另外,申请投资房的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房仅为620.


  投资房购买者去银行贷款时,会看负债和收入的比例,不能超过43%到50%.例如,王先生收入5000,当前自住房的贷款地税等负债每月2500,负债和收入比例刚好50%,王先生可以申请到这个贷款。但如果王先生还有汽车贷款200元,负债达到52%,就不能买这栋投资房。


  而对于投资房的租金是否能算在收入内,很多银行会要求顾客有两年的房东经历,否则,银行就不能用投资房的租金收入去冲掉地税等开支。但有些华人银行,即使顾客没有房东经验,也可用租金做负债对冲,这样对收入的要求就较低了。


  家庭房产最易申请贷款


  从投资的角度而言,民众选择不同的房屋类型,如Co-op、Condo等,对申请贷款都会有影响。专家称,Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能,银行会觉得风险太大;Condo比Co-op好一点,但也有诸多限制。是否能够拿到贷款,银行也是需要经过很多审核的,如果Condo预售率没有达到50%,商业面积超过大楼面积的20%,其中个人投资比例过高,那么银行也不会贷款给买家。


  童先生表示,1~4个的家庭,房产是比较容易申请到银行的贷款的。4个以上的家庭在纽约就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式,但贷款更困难:贷款一般是5到7年,而且提早还款还有罚金,另外利率也更高。


  巧用房屋净值购房


  投资房贷款一般有2种形式,一种是用投资房申请贷款,拿投资房利息;另一种是假设你有自住房,又有房屋净值,从自住房里拿出房屋净值购买投资房。所谓房屋净值,是银行贷款给顾客购房的一个考量标准。


  例如,王先生10年前用50万购买了一处房产。如今增值到100万。银行用100万乘以75%再扣掉欠银行的贷款(比如是35万),那剩下的40万就叫做房屋净值,可以用这部分钱购买投资房。


  这种情况下,王先生可以从银行全现金借出40万买投资房,这样只需付自住房的利息,成本比较低,而且有现金在手,比贷款抢房速度要快很多。这不失为一种聪明的投资方法。


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