美国房价解读：纽约房价篇

纽约都会区是美国第一大都会区，房地产业发展成熟1、概况：纽约是金融、经济、文化中心，移民人口众多；2、房地产市场：租房比例高；住宅成交量大幅上涨

纽约房价：绝对价格、同比涨幅均持续上涨

1、绝对价格：房屋套总价持续上升，达2008年以来最高；2、房价变化：同比增幅继续扩大，与20大都会区综合同比差距缩小；3、分物业：别墅价格为2008年来同期最高；公寓价格同比由增转降；4、分区域：曼哈顿价格最高，布鲁克林价格增长最快

一、纽约位于美国东北部，是美国第一大城市，是金融、经济、文化中心

纽约位于美国东北部，是美国第一大城市。纽约都会区（NewYork Metropolitan Area）是全美最大的都会区，占地17400平方公里，拥有1881万人口。都会区以纽约市为中心，由长岛、新泽西州、康乃狄克州以及宾夕法尼亚州等部分地区组成。纽约市占地1214平方公里，位于首都华盛顿和汇集世界著名学府的波士顿之间，是纽约都会区的核心城市。包括布朗克斯区（The Bronx）、布鲁克林区（Brooklyn）、曼哈顿区（Manhattan）、皇后区（Queens）及斯丹登岛（Staten Island）五个区。

二、纽约人口密度大，外来移民占比高，并为纽约经济发展贡献力量

根据2013年3月美国国家统计局数据显示，纽约市人口达833.7万人。截至2010 年，其人口密度约为10,630人/平方公里，比密度第二高的旧金山足足多出四千人。而曼哈顿更是以人口密度25,846 人/平方公里成为全美之最。

纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。纽约市拥有美国乃至世界最复杂的租金管制制度。根据2011年纽约市住房调查，在租金管制约束下的房屋达102万套，占租用住宅的比例接近50%。因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。

三、纽约住房拥有率较低，租房比例高

2011年美国统计局调查结果表明，纽约的住房拥有率为31.3%。虽比1980年增长了接近10%，但是总体水平明显低于其他大城市群，仅接近全国平均水平的二分之一。

纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。纽约市拥有美国乃至世界最复杂的租金管制制度。根据2011年纽约市住房调查，在租金管制约束下的房屋达102万套，占租用住宅的比例接近50%。因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。

四、绝对价格：房屋套总价持续上升，达2008年以来最高

房屋套价超过50万美元，达2008年以来最高水平。美国房产中介Zillow指数显示，2013年12月，纽约房屋套价为50.7万美元，为全美平均水平（16.9万美元）的3倍，达2008年以来最高水平，同比连续第19个月增长，涨幅不断扩大至8.6%，环比连续第12个月小幅上涨，涨幅为0.9%。整体来看，2013年下半年，纽约房产市场发展较好，房价持续上升，11月为2008年下半年以来首次超过50万美元。

五、房价变化：同比增幅继续扩大，与20大都会区综合同比差距缩小

纽约房价同比增幅持续扩大，12月增长至6.4%。凯斯-席勒指数显示，近年纽约都会区房价的历史高点出现在2006年4月（216.6点），之后受美国房地产泡沫破裂影响，价格逐渐下降。2013年1月，纽约都会区房价指数达163.0点，结束了持续29个月的同比下降，微升0.5%，之后同比持续增长，至12月增幅扩大为6.4%。具体来看，2013年下半年纽约房价不断上涨，10月房价指数超过170点，至12月指数达173.1点，但相对2006年4月高点仍有较大距离。

六、别墅：价格为2008年以来同期最高，超过全美平均水平的2倍

别墅销售价格为2008年以来同期最高，同比连续第7个季度增长。2013年四季度，纽约都会区别墅销售套价中位数为46.2万美元，同比连续第7个季度增长，增幅为4.6%。整体来看，2013年纽约别墅套价为46.6万美元，较2012上涨4.7%，涨幅扩大4.2个百分点，其中三季度套价达48.3万美元，为2009年以来的最高水平，受季节性影响，四季度有所下降，但仍为2008年以来同期最高。

七、公寓：销售价格为2006年来同期最低，同比由增转降

公寓销售价格为2006年以来同期最低水平，同、环比均由增转降。2013年四季度纽约公寓销售价格为23.3万美元，为2006年以来同期最低水平，同、环比均由增转降，降幅分别为1.4%和6.8%。整体来看，2013年纽约公寓价格为23.8万美元，略高于2012年（23.4万美元），处于2007年来较低水平，公寓市场仍处于低迷期。

八、分区域：曼哈顿价格最高，布鲁克林价格增长最快

纽约各区域中曼哈顿价格最高，环、同比均有所下降，布鲁克林增长最快。根据纽约市政厅公布数据，2013年四季度，曼哈顿住宅成交套价中位数为87.5万美元，仍居各区域中首位，较上季度下降0.6%，较去年同期下降2.6%，而其北侧的布朗克斯区最低，仅为31.8万美元，约为曼哈顿的三分之一。。

整体来看，曼哈顿的超高房价使得部分投资者将投资目光转向其他地区，特别是布鲁克林，促使布鲁克林的房价在2013年一路高升。

从人文环境上看，纽约华人占比较高，生活便利，适合居住。纽约作为全球最大的金融、商业和文化中心之一，长期吸引着来自世界不同国家和地区的人前来定居，一定程度上加速了纽约经济的发展。现已形成4个中国城和10个华人社区，使得华人在当地有较高的归属感。

纽约房地产市场向好发展，房价持续上涨。纽约的房屋价格达2008年来最高水平，整体上远高于全美平均水平。房价变化方面，根据凯斯-席勒指数，2013年下半年纽约房价不断上涨，与美国其他大都会区相比，纽约都会区房价增长相对缓慢，但为涨幅唯一扩大的都会区。

各项有利因素继续利好纽约房产市场。整体来看，随着美国经济的持续复苏，2013年纽约住房市场逐渐回暖，量价均有所回升，直接增强了购房者的投资信心。受美联储继续维持0-0.25%利率不变至2014年末的超低利率政策影响，许多买家重新回到房地产市场。借助于国外投资者的不断增加、美国整体经济的发展，未来短期内纽约房地产市场将继续平稳向上发展。

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