新税改:房贷免税额降到75万,州税抵扣设上限! 该去哪买房？
2017-12-18 华美优胜综合整理 2930
这几天美国历经了不少磨难，昨天，川普终于露出了一丝喜色，因为美国两院关于这个“历史最狠税改”，终于达成了初步协议！
虽然在一些细节上仍有分歧，但关于房贷、房产税抵扣税、研究生报税、ATM个人替代性最低税、遗产税等这些税改细则已经敲定并公布！我们一起来看一看具体如何规定：
个人税率由目前10％，15％，25％，28％，33％，35％和39.6％，改到新税率下七个新税率，分别是10％，12％，22％，24％，32％，35％和37％。最高税率由原来39.6%改到最终37%。以下是个人收入税率。
以下是家庭收入税率。
为了比较，以下是现行法律下的税率。
率应税收入支架 - 单一应纳税所得额合并结婚申报
除了税率之外，最终版税改规定以下：
该法案将取消个人免税额，但将标准扣除额几乎提高到目前水平的两倍。 个人可以得到1.2万美元，或者一个家庭可以得到2.4万美元的抵税额；也就是说个人（或家庭）收入的头1.2万美元（或2.4万美元）不用缴纳联邦税。
公司税率从现在的35％下降到21％。 这一改变将从2018/1/1生效。
中小企业(Pass through)收入在31.5万美元之下的20％商业收入免税，剩下的按个人收入税率交税。
从2019/1/1开始，废除奥巴马医疗的规定；奥巴马医疗要求大多数美国人购买医疗保险（否则支付罚款）。 预计这将导致保险人数减少1300万，并提高平均奥巴马医疗保费。
为了鼓励公司研发，该法案将取消公司的另类最低税率AMT；个人AMT将提高豁免收入门槛。
遗产税将保持不变，但豁免金额将会增加一倍，达到个人1100万美元遗产（以及夫妇2200万美元遗产）的豁免门槛。
儿童税收抵免将从$1,000美元加倍到每名儿童$2,000美元。 收入40万美元以上的不能享受儿童税。
该计划将限制州和地方的税收减免，允许在州和当地的销售、收入或房产税抵扣不超过$10,000美元。
该法案不会改变现有房主的抵押利息扣除。 对于新房，纳税人可以抵扣高达75万美元的抵押贷款债务（从之前提案的50万美元升至75万美元）。
慈善捐款和退休储蓄计划的税收减免将依然存在。
对于华人而言，最最关心的就属州税和房贷税减免这两项的新政了。这两项新政细节目前已确定，这未来几年，影响我们美国居住、搬家、买房的大事。
新税改：州税有上限！
我们该住哪？
税改后，住哪些州“最划算” ？
各州的收入税也是抵扣的一部分，现在有了1万刀的抵扣上限后，对于本就不用交州收入税的州又是一大福音：
华盛顿州 、 内华达州 、 怀俄明州 、 南达科他州、 德克萨斯州 、 佛罗里达 、 夏威夷州
这样这些州的居民们可以把这一万的抵扣，全都留给房产税了
税改后，住哪些州“最吃亏” ？
限制在1万美元的抵扣税，如果你生活在高税收地区，比如：加州、纽约州、德州，会让你减少巨大一部分扣除额。
圣何塞-加州
房产税：0.6%
10,000美元以上的房产税的家庭：18%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$1,561,628
旧金山-加州
房产税：0.6%
10,000美元以上的房产税的家庭：19.9%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$1,762,341
纽约-纽约州
房产税：1.2%
10,000美元以上的房产税的家庭：22.7%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$848,752
长岛-纽约州
房产税：2.1%
10,000美元以上的房产税的家庭：33.7%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$468,957
休斯顿-德州
房产税：1.7％
10,000美元以上的财产税的家庭：10.2％
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$583,371
剑桥-马萨诸塞州
房产税： 1.2%
10,000美元以上的房产税的家庭：10.8%
多少以上的房价房产税将无法抵扣： $866,626
奥斯汀-德州
房产税：1.6%
10,000美元以上的房产税的家庭：11.4%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$619,641
芝加哥-伊利诺伊州
房产税： 1.9%
10,000美元以上的房产税的家庭：11.8%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$519,453
波士顿-马萨诸塞州
房产税：1%
10,000美元以上的房产税的家庭：12.4%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$988,190
费尔菲尔德县-康涅狄格州
房产税：0.6%
10,000美元以上的房产税的家庭：20.6%
多少以上的房价房产税将无法抵扣：$783,275
新税改：房贷免税额75万！
我们该去哪里买房？
①未来美国房产走势：
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）表示，根据刚刚出台的税改新政来看，如果住在纽约州或是加州等高消费地区，只要你财产税的抵免额度超过1万美金的话，你最后要缴纳的费用，将会变得更多。
这在高房价地区，在新政的影响下，将会削弱人们购房的意愿。（因为在高房价地区，购房者往往需要更大规模的贷款来完成购房）美国全国房产经纪协会表示，当日发布的议案，住房建筑商的股价创一年来最大跌幅！
加州的房价平均将会因此下降8到12％，意味着典型地主的房屋价值将要损失37,710美元到56,550美元，纽约等高房价地区也有很大的跌幅。
全美中部地区整体地价以及地税都较低，制造业回流就会刺激中部地区的就业以及房地产市场，很多生活在东部西部的高地价区的人看到中部的就业和房地产的优势，也会选择去中部。因此会对那里房市有所推动。
②对自住房影响：
第一：以前地税交了多少减去多少，现在改为最多1万的上限。地税高的州，明显吃亏。
第二：贷款利息以前可以最多减到你贷款金额的100万，意思就是说比如你买了一个比较昂贵的房子价值200万，那么这个房子前100万的贷款的利息你可以在税务上减去。现在降为75万，对于高房价高贷款的买房者而言，也是损失很多。
加州房地产协会联邦委员会主席Farrah Wilder很不乐观的表示，现在的法案把原本房产扣除减免的额度减少了，已将意味着在湾区买房，难如登天。
②美国学区房走势：
对于Co-op的影响不是很大，因为一般这样的地产本身地税低，房屋贷款也不超过75万，所以以前和现在分列抵扣的时候都太会用到地税，所以根据新的税改标准抵税额增加，对于这部分房产者来说，也许会在税务上获得更大优惠。
同样对于买House的家庭，学区房在全美普遍价格偏高，地税也高所以会有影响。但是我们华人很注重教育，即便是税务上有损失，但是学区房依旧是热门，很多家庭可能会重新考虑是租，还是购买学区房。
③以后搬家要三思了：
虽然在昨天披露的法案中，关于这方面的细节还未提到，但是参众两院的房屋税改方案，都有提到未来将会限制屋主搬家的频率，也就是说增加房产的资本利得税，似乎是势在必行了！
（房产的资本利得税：根据美国法律规定，如果出租房产，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率根据持有时间的长短；如果是短期持有，一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，一年以上，则资本利得税为15％，）
税改前：你必须在过去5年中，至少有2年居住在你的主要房屋中，才能从联邦税中扣除你的大部分投资收益税。对于单身人士，扣除金额是25万美元;对于夫妻来说，则是50万美元。
草案版：在过去8年中，你至少要有5年住在你目前购买的屋子里，才能扣税。
说白了，税改是要求屋主们必须延长目前房子居住的时间，对于在投资热门地区，不少人手中握有多套房产，以房养房。税改之后，这样的做法只会被资本利得税给压垮了，所以未来投资者手握一个房子的周期大大增加，这对于投资来说必然不是好消息。
目前，税改两院已经达成初步协商，以上是提前曝露的部分法案细则，最终完整版预计最早会在下周公布。本平台也将持续关注，带来第一时间的讯息。
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