配置美元资产 中产购美国公寓有哪些优势/劣势？

很多国内中产族，手里有些“闲置资金”，想要进行美元资产配置。其中又有一部分人想要在美国大城市买房，大城市的小公寓对于你的资产配置有着怎样的优势和劣势?

不同的地区，公寓和别墅各有优势，比如，在纽约、洛杉矶、旧金山等地区，如果你买房只是为了资产配置，或者收租，公寓可能要比别墅划算些!具体情况还要看地区。

公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。

由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。

Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。

公寓还有Co-ops，常被翻译成共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓，该公司出售公寓股份，业主购买的并非此公寓内的一套单位，而是购买了公司股份，并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型，故不着重介绍。

Condo和Apartment的区别

出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢?掘金大师在此列举出两者的差别。

私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。

公寓的优点

位置优越

在房地产界有句名言“位置、位置、位置”(location，location，location)，这一说法在公寓上尤为突出。

公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。

一般来说，只要位于学校周边、市中心，或公共交通站点步行距离以内的公寓，是很具有投资价值的，往往能获得较高的租售比及一定的房价上涨空间。

价格亲民

价格相对于别墅要便宜不少，适合中产家庭为多元化资产而购买。

根据Zillow的数据显示，旧金山市区的别墅房价中位数约为113万美金，而公寓房价中位数约为107万美金。

旧金山别墅房价中位数约为113万

旧金山公寓房价中位数约为107万

二者相差6万美金，约30多万人民币!

易找租客

因为户型相对较小，所以房价相对别墅较低，租金也会相对较低。

这样的小户型公寓更易找到一些“未婚”租客!

租售比较高

还是回归到房价相对别墅较低，但租金却相差无几，这也使公寓的租售比值得期待。在国外通常能达到5%以上年租售比，是一种正现金流的配置方式。

甚至可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。支付30-50%的首付，就可拥有房屋完整产权，靠每月租金填补余下房款，房贷还完后，每月还能赚取正现金流。

配套齐全

一般的公寓都要交物业费等，业主可以享受大楼里几乎所有的公馆设施，比如，泳池、健身房、图书馆、酒吧等等。

维护费用低

一般公寓的维护费用要低于别墅。

公寓的不足

不过公寓确实也有自己的弱点，因为没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分，所以房价上涨的空间相对带土地的独栋别墅要小，速度偏慢。

此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

不过总的来说，公寓更适合喜欢大城市，利用房产收取“正现金流”，及利用杠杆进行资产配置的朋友。

不论是买东西还是买房子，都不能找到十全十美的，要有所取舍，有所权衡!

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