在美国买房应该如何获得合适的房贷?

　　有人问：外国人可以在美国买地买房吗?答案是肯定的。美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产。但是政府不限制，并不等于市场对外国人也一视同仁。

　　如果外国人有条件用现金或资产将购房的所有费用一次付清，那当然另当别论。这样的买家哪儿都会欢迎，唯一的条件是能够证明这笔钱是你的合法财产。

　　绝大多数人通过银行贷款在美国买房。贷款的一个基本条件就是买主要有还贷能力，要么有稳定和足够的收入，要么有可靠的、可以变现的资产作为抵押。所以代表卖主的贷款机构一定会对买主进行严格的审查，在合格的买家当中挑选最可靠的一位，这位买家并不一定是出价最高的。因而外国人(这里指税法里的非美国人)常常没有美国的社会安全号码，也没有足够的信用历史，贷款公司很难查验他们的收入、资产和还贷能力，所以对他们购置房地产就会更加严格。

　　外国买家想要取得贷款，条件比美国人苛刻。一般来讲，贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%，但是外国买家通常以投资为目的，所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

　　另外一个问题是语言和文化障碍。作为贷款必要条件的收入和资产证明需要翻译和公证，而在某些国家这可能成为一个严重的问题。一个外国人想要买房，声称自己在国内有足够的收入可以作为担保，但是又不愿意将所有的收入都列在贷款申请表上，因为担心一旦被国内税务部门发现，他在自己的国家需要交的税将超过他在国内申报的收入总数。

　　美国媒体报道：随着美国就业市场的好转加之天气回暖，美国贷款购房者意向达到两年来的最高点。美国本地人买房申请房贷非常容易，因为有社安号，可以清楚地查清贷款人的信用记录，而外国人因为没有社安号，无法知道其信用记录，这样贷款机构就需要仔细核查。

　　外国人在美买房申请房贷时， 面对各式房贷选择时，要多方考量自己的条件。哪家银行提供相关的服务，选哪家银行，什么样的汇率，每年的地产税要支付多少，如果房子需要修缮所需的费用，这些都是需要思考的问题。

　　全美房地产市场景气已经恢复到经济衰退之前的水准了，而且持续成长，因此，房贷市场放贷对象要比起经济衰退前要来得多元化，人们如果想要举借房贷，不会再受到严格的筛选，换句话说，举借房贷的选择变多了。

　　即便如此，人们举借房贷时还是害怕去处理棘手复杂的事情，所以，近几年来，借贷30年固定房贷的人仍居绝大多数，因为这么做最简单，房贷业者接触到的大部份顾客只对这种贷款有兴趣。

　　最近，30年固定房贷利率下滑，更让人们对举借30年固定房贷充满兴趣，但是，市场上的房贷选择并不是只有这么一种，举借房贷时应多方考量，才能选出最划算有利的。

　　专家说，经济衰退过后，房贷市场变得比以前简单，概分为固定房贷和浮动房贷两大类而已，不再有复合式贷款等等复杂的选择，选择起来也就单纯得多。即便如此，还是要理智的用心根据自身状况谨慎选择，无论做了怎么样的选择，都要以打造一个负担得起的未来的家为最终目标。

　　最新的法令规定贷款业者必须清楚揭露贷款内容给消费者，但是靠人不如靠己，贷款时还是得自己睁大眼睛，自我查看信用史和储蓄状况。

　　很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引，希望能借助资本优势，最大化发挥投资优势。一般来讲，美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动，外国人在美国申请房贷利率会有所上浮，但比较国内的利率仍然低出不少。

　　外国人如何接洽美国贷款机构

　　(1)贷款经纪人

　　美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

　　(2)商业银行

　　商业银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

　　(3)抵押贷款银行家

　　抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。

　　如何获取银行批贷预先合格

　　一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。

　　预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

　　关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实，包括您计划如何使用房产。如果您不诚实，即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款，或者他们通过法拍屋收走房产。

　　银行会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

　　(1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);

　　(2)过去两三年是否有份稳定的工作;

　　(3)目前的收入是否可靠;

　　(4)付款记录是否良好;

　　(5)长期借债是否不多，比如贷款买车;

　　(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;

　　(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

　　那么，中国人如果要在美国贷款购房，流程是怎样的?需要做什么准备工作，如何才能顺利获得贷款呢?

　　首先让了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。

　　(1)选择能为您提供贷款的放贷机构

　　(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

　　(3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

　　(4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

　　(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

　　(6)与抵押贷款职员成交贷款

　　(7)结算贷款成交一揽子费用机构

　　面对各式贷款选择时，要多方考量自己的条件。以下是几个考量重点：

　　第一：预算、成本

　　这里所指的预算和成本不仅仅只是贷款之后每个月要支付的金额，还包括要维持一个屋子运作所需要的种种花费，如果无法筹措到足够的费用，恐怕就很难让房地产增值。

　　第二：要仔细查看利率

　　除了贷款利率，还要注意年度百分比利率(annual percentage rate，APR)，这个年度百分比利率指的是贷款利率外加借贷机构所收取的任何一种费用，APR是用来更深层比较不同贷款的重要依据。

　　第三：一定要提出问题

　　签约贷款最重要的一个原则是，务必要确实了解贷款的每个细节，尤其当您搞不清楚各项费用所指为何、以及从何而来时，一定要问个清楚。