在美国会买房，还要会当房东哦

　　因为三年前开始了地产投资，都是住宅地产。地产类型非常多样，相对于商业地产等其它地产来说，住宅地产的风险最低的，投资收益在买下来之前就能够计算出来。

　　影响住宅地产收益的最大敌人就是招租。要想获得好的投资收益，房子快速出租以及找到良好的房客是关键，那么想要当好房东都有哪些技巧呢?

　　1.降低空置率

　　主要做好出租前以及出租后的空置率管理。在出租前，如果房子需要维修，最好从房子内部维修好，不影响出租功能。内部修好后，就可以放在网上寻找租客了。不是很挑剔的房客，看到内部没有问题，一般就可以签约。因为从签约到搬进来，往往还有一段时间，在这期间，可以继续维修房子外部，比如fence，yard, siding, painting, garage repair. 通过合理安排计划，可以缩短招租入住时间。其中，我买的一栋foreclosure房，卫生间，屋顶，地板，杂七杂八小问题的修理，从closing到找到房客入住，花了不到一个半月，八月下旬closing，十月入住，资金很快周转起来。

　　2.提高租客搬家的成本

　　stove，refrigerator，washer, dryer, 床，mower等笨重的物品，这样他们住的比较长久，毕竟这么多的东西，搬家一次非常不让容易，即使提高一些租金，他们自己也得掂量一下，一般也得接受。另外一个考虑是，这些东西是房客自己的，坏了话，是他们自己维修，省去了地主很多麻烦。那些小问题，比如铲雪，换灯泡，马桶堵塞，修建草坪，这些在合同里面注明，要房客自己负责。租金，也让房客打到银行账户，不用邮寄支票或去房客家里取钱取支票，这样大大减少了地主的麻烦，一年下来，基本是到月初收钱就是了。我的几栋房子，基本大半年都不去看一眼。告诉大家一个小窍门：房客如果迟交租金，最开始几次一定坚持要对方交滞纳金，让他们知道迟交房租的惩罚后果，立好规矩，他们以后基本就不怎么拖欠房租了。特殊情况除外，但是一定要事先说好这个罚金的事情。

　　3.严把房客筛选关

　　这个非常重要，出租房的烦恼主要是坏的房客引起的，维修倒是其次。如果房客配合，维修很快能够搞定。国际学生是质量比较高的房客，因为身份问题，不怎么拖欠房租。如果有拖欠的情况，威胁一下说要告上法庭，基本会缴械投降。中东人群绝大多数素质非常好，比较礼貌，干净。美国白人，要挑那种工作比较稳定，经济不要非常优越的人(这种人一般优越感特强，非常picky)，一般的中产就行。信用分数一定要查，低于650或者有过eviction历史，或者其它犯罪记录的，一定不要租，特别是有过eviction历史的，他们对于再来一次eviction不是非常care。见面show房时，相互沟通交流的感觉非常重要，如果有什么感觉不对的地方，要好好考虑一下，要相信直觉。Show房时，最好有个open house，设定一个时间段，大家都来看房，给看房的人紧迫感。看完后，有意向，立即让对方填写申请表，交申请金。如果不愿意填的，就不要考虑了，把这一页翻过去。因为租房市场火爆，房子一listing出去，一天收到二三十多个电话，如果都一个个安排时间，要跑二十多趟，时间成本太高。所以，最后搞了open house，看房的人，半天来了十几拨，很短的时间搞定。

　　4.选择适合自己的出租渠道

　　目前华人房产经纪提供从买房到出租的全程服务，帮助房主快速出租房屋，获得稳定收益。

　　5.与房客保持距离

　　租房，最好跟房客保持距离，公事公办。以前有的房客欠租或者迟交，我要收滞纳金，父母发善心，感觉对方困难，这个时候收滞纳金不合适，不让我要，结果导致那个房客经常迟交，引起很大麻烦。有时候，好心不见得能办好事，做事情要有原则，把规矩立起来，事情就能成。