美国买房聘请律师 如何知道是否尽职调查

　　在美国交易房产都需要聘请专业律师，对于买家而言，律师的职责不只在于合同谈判和合同修改，还在于为买家在合同签署前做好全面细致的尽职调查，也就是我们常听说的due diligence，律师的尽职调查可以说是保证了房产交割顺利并安全进行的第一步。

　　尽职调查的首要工作：看大楼本身和所购房屋的诉讼情况

　　即使是豪华公寓大楼也会面临诉讼官司，律师首先需要调查的是：大楼本身的纠纷内容是否涉及到大楼建造问题。比如水管爆裂、大楼的外墙脱落、阳台倒塌，或者建造时的不合理性等危害到人生和财产安全等，都需要合同前期的尽职调查来查明清楚。

　　如果纠纷争议内容本身不涉及大楼的建造问题，那么第二个影响购房者的因素就是诉讼结果所带来的相关费用，如律师费、败诉赔偿费、和解费等。这类诉讼的特点是时长、费用高，如果大楼保险并没有将此类诉讼划为承保范围，那么这些费用最终将分摊到各个住户物业费中，此时律师就有向购房者披露潜在物业费增长的义务。很多时候，查看近几年大楼财务报表的目的之一也就是帮助客户规避这些风险。

　　尽职调查的第二项工作：大楼居住许可证的有效性以及预购房屋的房型图

　　大楼的居住许可证(Certificate of Occupancy，简称C/O), 它表明了一幢大楼的合法使用及其适合居住的类型。

　　新的大楼建造完以后，必须拿到政府的居住许可证C/O证明房屋已经建造完毕且处在可居住状态，才能够进行房屋交割。目前政府有两类居住许可证，一个是最终居住许可证、一个是临时居住许可证。临时居住许可证的存在是由于大楼本身还有一些维修、改造没有完成、但是其他主要部分的完成达到了可居住状态，因此允许大楼有用临时居住许可证来进行楼房单元的出售交割。不过，临时居住许可证有效期只有90天，因此开发商有义务保证按时续期以及最终许可证的获批。

　　因为一旦没有有效的居住许可证，贷款银行认为这个是风险，最后拒绝放贷。设想一下，如果合同签署后才发现大楼的居住许可证有过期等问题，买方贷款银行无法贷款，最终买卖双方都会陷入一个僵局。

　　其次，尽职调查的另外一个内容就是出示大楼计划书中的房型图，目的是让买方确认房型图的格局、朝向和他实际看中的房屋相一致。这个步骤看似平常、细微，有时候却很重要。比如一个空间很大的一室一厅，可能卖方之前进行了加墙改建、使其变为两室一厅。但尽职调查中发现，经政府备案的大楼计划书中只显示该房屋为一室一厅，且管理公司备案中没有相关合法改建的审批和证书，如此一来，买方客户面临的就是一个非法加墙改建的两室一厅。这种提前发现，提前披露的工作能让购买者明确地认识到原先想买的两室一厅实际对象是一室一厅的房屋。

　　大楼财务状况也可通过尽职调查发现

　　公寓大楼都有储备基金(Reserve Fund)，这个基金主要是用来为大楼大规模的维修所用。在储备基金不够的情况下，大楼必须申请额外贷款或者大幅度增加房屋住户的物业费来完成维修。由此一来，业主的债务比率变大，造成还贷压力。

　　开发商新建楼盘都希望短期内尽快将资金回笼，如果在很长一段时间内，大楼的大部分空置房仍然由开发商持有，它的盖楼成本和长期持有成本将降低收益率，增加最后破产的风险，律师尽职调查也要看开发商持有空置房的比例。

　　近期两项政策对海外买家的影响

　　作为外国人在美国出售房产时，不可避免地将适用FIRPTA“外国人投资房地产税法”。2016年2月生效的新法案规定，外国人出售美国房产预扣税从由原来售价的10%增加到15%;另外美国财政局下属的“金融犯罪执行部门”FinCEN发布了一个新的要求，就是若以公司形式全现金购买曼哈顿价格在三百万或以上的房产时，产权公司必须通过8300表格披露该公司所有人的身份。

　　律师在地产交易中发挥的作用非常大，一个好的律师和律所将值得客户的信赖和依靠。