投资曼哈顿 有哪些不同种类的公寓？

　　人人都知道，曼哈顿公寓最为抢手，华人置产偏爱新楼盘，从地基到家装全新打造;但当新楼价格不能承受时，翻新大楼和二手公寓也是好选择，因为价格和过户费相对实惠，贷款条件较为宽松。该如何选择这三种不同种类的公寓呢?

　　市面上的公寓(Condo)主要分为全新公寓(一手房)和二手公寓(二手房);而全新公寓又可细分为新建公寓和翻新公寓。

　　新建公寓是发展商将土地买来之后，从打地基到内部装潢全都是新造的。近年的新建公寓拥有更现代摩登的设计，大多拥有大玻璃窗，开放式厨房、名牌家私配备等。大楼的设施和用料更高级，符合现代的审美观。

　　而翻新公寓的前身可能是办公楼或者是租赁大楼，现在发展商将大楼买下，外墙基本保留不变，里面的结构包括水、电、气都可能整修一新(gut renovated)。这两种公寓都是直接从发展商那里买来，所以都属于一手房。虽然两者购买手续和过程差不多，但通常情况下，翻新公寓的价位要比新建公寓略低，地税也可能便宜10%-15%，翻新的大楼以战前公寓为主。他们的交房时间平均为12-18个月，而新建公寓的交房时间多为18-24个月。

　　翻新的大楼如果是城市的地标性建筑，通常会有严格的要求完好地保留外部结构和装饰细节，这样的举措使得纽约仍保留着上百年的建筑特色，以及属于这座城市的独特记忆，这也是为什么有许多老纽约客独爱翻新大楼。不少翻新地标建筑的开发项目还享受地税减免优惠。

　　然而翻新大楼也存在一些缺点，尤其是从办公大楼改建的翻新楼会拥有多余的走廊和无法使用弯角，房型多样但未必是华人偏爱的正正方方，许多钢梁和结构也是无法改变的。而如果是战前的翻新大楼，多以Art Deco外墙建筑风格为主，往往大楼的窗户过小而外墙很厚，采光性和房屋间距等不如新建大楼。

　　一手房公寓通常在打地基的时候，就会开始销售，这叫做预售阶段，预售初期开发商给出的价格最为优惠，就是所谓的首盘价。如果这个大楼地理位置好，设施一流，出租容易，它的价格预计会慢慢增长，因此首盘价是买家入手的好时机。买家在预售阶段签约只需放入10%的定金，在18-24个月交房时，它的市场价格已经比当初涨了不少。

　　从总体上来看，如果是懂得欣赏和珍惜老纽约建筑的买家，又想买到全新设施的公寓，翻新大楼是不错的选择。如果更偏爱摩登现代的公寓和居住环境，新建大楼是首选。

　　在曼哈顿市场上，除了新楼盘以外，大多还是以二手房为主，其中大约70%是Co-op，30%为Condo。对于想买二手产权公寓condo的买家来说， 二手房的交易记录都在网上可以查到的，包括交易历史、房价、地税、房屋面积等等，这些信息是公开面向公众的。

　　二手房condo当然价位要普遍便宜些，但有些位置好的二手房也接近新房的价位。 二手房大多需要装修，这是个费时费力的过程，纽约公寓楼装修需要经过大楼管理处和大楼委员会审批同意，我的有些客人甚至等了一个多月才见到批准文件。所以二手房选择新装修过的或者不太需要装修的为佳，虽然可能会贵一二万块，但还是值得的。

　　再来谈谈过户费的区别。购买一手公寓时，买家需要承担联邦交易税和州交易税(Transfer Tax)，这部分费用为房价的1.825%;买二手房时，这笔费用由卖方支付。同时，买一手公寓时买家也得支付开发商的律师费用，约为2千到3千美金。有时发展商为了鼓励大家买新房，也可能会取消这部分律师费。此外，一手房买家还需支付2-3个月的物业管理费作为大楼基金库，用于大楼以后的维修。如果一手房不需要贷款，手续费总共约为房价的3%，而二手房只约为1%。买一手房时，卖方大都不接受mortgage contingency，也就是说如果过户时买家贷款下不来，当初支付的10%定金是不能退还的。