投资美国房地产简明法律指南（一）

　　1.外国投资者如何在美国购买房产?

　　通常,卖方与买方签订买卖合同。双方自由协商合同条款,但通常就房产面积、质量及条件方面的缺陷限制卖方在出售后应承担的责任。合同通常要求买方在双方签署合同之时支付头期款,头期款介乎购买价格的3%至5%,以保证买方履行合同(购买价格低,则头期款通常高于5%),尽职调查期限结束时,部分头期款或不予退还。买卖合同通常准予买方一定期限以便其开展尽职调查。尽管卖方可就产权、影响房产的产权负担、已有租约及影响租约的事项作出陈述,但买方应自行进行房产调 查以便在完成购买之前确定是否存在任何瑕疵。陈述的范围和时效性由双方协商。调查期限结束后,买方有权终止合同或完成交易。如果买方选择完成交易但未能按照买卖合同支付购买价格的余款,则卖方将没收买方支付的头期款作为违约金。通常如果买方违反合同,卖方扣留的头期款是其惟一可获得的损害赔偿。买者自慎原则适用于大多数房地产购买交易,即买方应对其所购买的房地产承担责任。此外,自2001年9月起,联邦政府颁布了法律以求辨别美国商业交易中的恐怖组织和个人。这些法律可能要求买方披露特定信息。

　　2. 买方何时真正成为房产所有人?

　　在支付购买价格换取房产产权后,买方成为房产所有人。由于产权保险的普及(见下文),卖方所作的产权陈述通 常有限,但卖方仍须在契约(即产权转让文件)中就产权 的状态作出陈述。最常用的契约是“特殊(或有限)担保 契约”,卖方在此类契约中保证其未作出任何损害房产 产权的事宜,但不保证前房主或其他第三方未损害房产产权。其次是“完全担保契约”,卖方在此类契约中保证任何一方均未作出任何损害产权的事宜。还有一种是“产 权转让契约”,卖方在此类契约中不作任何关于房产产权的陈述。无论何种形式的契约均须在相关的登记办公室进行记录,以便推定告知所有各方房产已转让。在许多司法管辖区,登记契约时须征收州、郡及地方性转让税。转让税可能很高。

　　3. 投资者可获得何种类型的美国房产所有权?

　　最常见的所有权权益形式是“绝对所有权”,即将拥有及处置土地的全部“权利束”交予买方。商业交易一般涉及这种所有权形式,尽管购买方式偶尔为长期土地租赁。在此类土地租赁交易中,买方获得土地租赁期内土地改良物的所有权,但仅在土地租赁期限内享有土地的占有利益,租赁期限通常多于50年。土地租赁到期或提前终止时,土地改良物应归还予房地产所有人(即土地出 租人)。其他所有权权益形式(在住宅性房地产中更为普遍)包括“建筑物区分所有权”(即允许对建筑物内的独立单位享有所有权,同时与其他建筑物区分所有人共同对建筑物的公共区域享有非专有权)及“合作所有权”。合作所有权表现为,设立非营利公司用以持有房产产权,房产居住者拥有非营利公司(而非相关房产)的股份,同时公司订立产权租赁协议,允许占有适用单位。如果股东/所有人有意转让单位,则股东/所有人应将股份及产权租赁转让予股份买方,买方应承担产权租赁事项下的所有义务。

　　4. 从美国联邦所得税的角度,非美国投资者在美国投资房地产时最常用的节税方法是什么?

　　美国房地产投资的税务结构须具体情况具体分析,取决于许多因素,包括:标的房地产的性质;预期持有房地产的期限;非美国投资者所在国与美国之间的税务协定; 返回到非美国投资者所在国的收入的税务待遇;非美国投资者的组织结构及其进行美国纳税申报的敏感度。出于节省美国联邦所得税的目的,非美国投资者拥有美国房地产最常见的投资结构是通过一家美国的合伙企业或者有限责任公司(“过渡实体”),对被视为房地产投资信托公司(“REIT ”)的美国实体进行投资(继而拥有房地产)。

　　REIT是一种特殊的实体类型,如果REIT将全部收入分 配给股东并满足其他特定要求,则无须缴纳美国联邦所 得税。 REIT须符合若干关于其收入类型以及拥有的资产类型的规定。 REIT可拥有大多数美国房地产资产,但是不能拥有开发性房产,并且应该对诸如疗养院和酒店一类的资产谨慎规划以便符合规定。

　　5. 买方如何在实际转让产权之前保护其购买预期房产的权利?

　　在大多数州,买方有权在签订买卖合同之后登记合同或合同的简式备忘录,但是这种方法极少采用。在没有待售登记通知的情况下，卖房可能违反合同，将房产出售给愿意支付更高价格的另一方。如果第三方并不知晓现有的买卖合同，则可被列为“善意购买人”，免于遭受原始合同买方提出的索赔。登记合同或其备忘录视为“推 定告知”其他潜力买方该房产已订立合同,原始合同买 方对房产享有权利且后续买方将失去“善意购买人”的 保护。但是卖方一般会阻止登记合同,因此美国的房地 产合同通常不作登记。

　　6. 买方如何在实际转让产权之后保护其投资?

　　在美国,人们通常购买产权保险,以便为特定房产区域所有权链上未作披露的产权负担及瑕疵提供保险。产权保险人进行独立的产权调查,并提供保护买方房产权益 的保单,但仅限于产权保险人在产权调查期间发现的留 置权及产权负担。通常,产权保险人为上述特殊(或有限)担保契约(或放弃索偿契约)转让的产权提供保险, 因此买方是否获得卖方的完全担保契约已不太重要。某些州对产权保险及附加条款(即增加基本产权保单的承保范围的特殊条款)的费用制定了规范条例,产权保险的费用不受卖方交付的契约类型制约。产权保险人还为贷款人房产的担保权益中的优先留置权提供保险。产权保险的保费以及扩大保单承保范围的任何特殊附加条款 费用通常遵循当地市场惯例,但最终由卖方和买方共同 商定。

　　7. 投资美国房地产市场为何需要律师?

　　商业房产交易通常极为复杂。除协商买卖合同外,律师 须检查房产的产权以确保符合买卖合同,确认是否符合 适用的区划法律、建筑规范、租赁规定及其他法律要求, 审查租约及协商融资文件。在产权转让予买方之日, 卖方、买方、产权保险公司、贷款方等各方均须到场。所有各方均由法律顾问代表,以保护自身利益。

　　8. 哪些法律机构管理房产出售及各方权利?

　　美国的房地产交易大多受房产所在州和地方法律的管辖,尽管某些联邦法律(例如环境法)也可适用。在多数州,购买商业房地产受买者自慎原则限制,即买方购买 房产须自行承担风险。住宅房产的买方享受更多保护, 许多州立法强制卖方披露住宅房产的特定信息。

　　9. 美国房地产买方就房产下面土壤及地下水中的有害化学物质面临哪些风险?

　　根据美国环境法,房地产所有人或经营者(例如土地承租人)可被要求清理房产上面或下面发现的危险化学物。即使化学物在所有人购买(或经营者开始经营)房 产之前已被置于房产之上,所有人或经营者仍应承担责任。因此,房产的潜在买方通常在购买之前聘请顾问对环境条件进行调查。环境问题的后续责任是卖方和买方在买卖合同中(以及土地出租人和土地承租人在土地租约中)谈判的一部分。

　　10. 对于有意在美国开发建设新项目的买方有哪些要求?

　　影响开发的规定主要有两大类:区划规则及建筑规范。

　　区划规则。区划规则对特定区划地区的房地产用途作出规定,例如住宅、办公、零售或工业用途。区划规则还包括对区划地区内开发的容积规定,例如对高度、地块面积、建筑面积及园景区域的限制。如果项目需要对区划地区进行改变或免受该地区适用的特殊规定限制,开发商须通过公开听证会提出此类改变或免受限制的请求, 由经选举或委任的地方官员组成的一个或多个委员会或理事会听证。至于是否批准此类要求,区划审查机构拥有很大的自由裁量权。听证会程序非常耗时。大型项目区划听证会可花费数月甚至一年的时间。即使符合区划规定,还须符合建筑规范。

　　建筑规范。建筑规范是关于施工细节的健康及安全规定,例如电力及管道组件、防火、防震或预防其他伤亡事故的措施。地方政府要求开发商取得所有施工项目的建 筑许可证(即使是承租人在已竣工建筑物内进行装修的 内部施工)。如果施工计划符合建筑规范,则地方政府将签发建筑许可证。由专业人员或顾问进行审查,通常需在几个月内完成。建筑规范审查方拥有的自由裁量权远远小于区划审查委员会或理事会所拥有的权力,不过偶尔会要求作出解释。请求免除建筑规范要求或建筑许可官员决定,由经选举或委任的审查委员会处理,此类请求将延长获得建筑许可证所需时间。