投资美国房产回报方式——租金收益

    无论是商业地产,还是民用地产,其回报的最直接的就是租金的收益,当然,你也可以把它当成一个产品来买和卖,这种买和卖我们再另文来谈,先谈房地产最明显的一部分现金流,就是租金的收益.这部分的收益至关重要,是一个房地产投资者成败的关键的关键,在房地产投资的一系列的链条中,这是很重要的一环.也是很关键的一环。

    在美国，出租房屋有个好听的名字叫“房屋管理“，每个地区都有专门的房屋管理公司，许多有工作的人忙不过来，买投资房之后懒得自己管理，就委托管理公司出租，当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有Broker执照，而房地产经纪人Salesperson通过执业的公司(Broker)也可以进行房屋管理。

    作为房东,应随时了解租金的动态行情,租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样你会损失金钱。租金太低，想来租的人虽然多，但你仍然损失了金钱。所以，了解房屋租金的市场行情是房东的首要任务。

    有了客户,认真筛选租客也很重要.在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多)等原因拒绝出租，这些都是违法行为，出租房子之前，房东都要对租客作一个背景调查信用，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供SSN(社会安全号)，通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。

    当然，信用分数也不一定就可靠。租房的人，大多都是经济条件不太好的，信用分数不会高。美国这几年经济不好，很多人的房子都被银行收了回去，信用也失去了。。

    在客户确定之后,双方要签定一份出租合同,出租合同一定要约定清楚,以便在如果将来发生争议，依合同所写为准。在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做Utility，租金内是否包括Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼，由于电表、水表没有单独设置，租金通常都包括Utility，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电表、水表已经单独设置，租金则不包括Utility。投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用(比如冰箱、洗衣机)，也可以约定是租客的责任。

    租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，一般的投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合 同，但合同的性质就由从前的yearly-to-yearly变成了monthly-to-monthly，两者的不同之处是，前者不能在租期内随意变更或解除合同，而后者只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同。

    合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如双方可在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期五天(也就是第六天开始) 就要收取延期支付费(公寓是25美元，独立屋50美元)，逾期7天，房东要求迟负的罚金,也以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。

    另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫Damage Deposit，一般是一个月或一个半月的租金或者略低,略高不等。如果租客带有宠物，你可以收取宠物费(Pet fee)，这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物 20-30美元。

    租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问Utility公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。

    维护和保养好房屋并及时修理损坏的设施,房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言，空 调、暖气和热水系统是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。

    如果只是碰到一些小问题，我们都尽量学会自己维修，比如纱窗坏了，去商店买回材料，自己也能弄上去。比较专业的问题，比如空调或热水器不工作了，就只能请专业公司。美国的人工费很高，专业公司仅上门检查一下，也要收取70美元或80美元或着更高.这要依地区而定.

    在美国，房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支，比如屋顶，每隔15年-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，由于房子都是木制结构，每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。

    种树也很有讲究，有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。所以呢，一旦发现这种风险，你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树，这些都得花钱。

    区别对待拖欠房租的租客, 风险小的租客,有些人平时信用很好，突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租，对待这种人，你给他机会让他筹钱就是了。遇到特殊的`专业租户赖必须尽快上法庭,对付他们的办法只有一个，上法庭。好在这种官司的程序比较简单， 如果租客拒不执行判决的话，房东可以叫来警察赶他走，但不要自己去赶他，因为这些人，都是社会的渣滓，说不定有过贩毒或其他犯罪纪录,不要去惹怒他们，否则吃亏的是自己。