美国房产买卖的资本利得税

    按照国税局的定义，几乎个人公司所有的动产不动产金融资产的买卖都产生资本利得或亏损，都要在D表和8949表报资本利得税。资本利得税主要包括房地产，股票和收藏品买卖产生的盈利，也包括在个人B表报的股息分红。资本亏损可以抵扣资本利得。一般认为，资本利得税有利于富人。据统计，全美400最富的纳税人60%的收入是资本利得，只有8%的收入来自工资，而其余纳税人只有5%的收入为资本利得，72%来自工资。巴菲特规则的富人纳税低过中产阶级就是由于资本利得税较所得税和薪资税低。由于资本利得税只相当于所得税的一半或更低，中低收入纳税人甚至为零，并不用缴薪资税，同时中等收入也比高收入有更多税务优惠。在目前美国经济转好时机，许多中等收入者增加房地产和股票投资并且盈利，应该更好利用和节省资本利得税。

    前联储主席格林斯潘说过，资本利得税的主要影响是阻碍企业家行为和资本形成。由于所谓的“格林斯潘效应”(The Greenspan effect), 较低的资本利得税可以增加就业，促进经济增长。虽然其没有统计验证，但有理论上的支持，因此长期以来国会都很难提高资本利得税。资本利得税按种类和时间长短税率不同。一般房地产和股票买卖为普通资本利得。持用资产少于一年的短期按普通所得税率，从10%到39.6%不等。一年以上的长期资本利得税，按所得税率10-15%为零;25-28%为15%;33-35%为18.8%;39.6%包括健保税为23.8%。股息分红与普通资本利得税相等。商业房地产长期资本利得税率在所得税28%以下与其相同，所得税33-39.6%均为28%。长期收藏品如古董字画和某些小生意股票资本利得税从10-28%不等。

    资本利得是资产售价减去成本。房地产的成本基准(Cost Basis)分为原始基准，调整基准和重新计算基准。买价加装修和买卖如律师有关费用为原始基准。出租房产和商业房地产的原始成本基准减去折旧费用(住宅出租按27.5年直线折旧，商业楼宇按39年直线折旧)为调整基准。但由于之前报税用折旧扣除租金收入，当房地产出售盈利时要将折旧加回(Recaptured Depreciation)为重新计算基准。

    加回折旧又分1250法加回折旧和非1250法加回折旧(Unrecaptured Depreciation)。1250法加回折旧是超过直线折旧的累计折旧部分，按普通所得税纳税;非1250法折旧加回是直线折旧部分，按最高25%纳税。如果100万的买价，10万装修，2万买卖费用，原始基准为112万。住宅出租十年折旧40万(1250法10万，非1250法30万)，出售的调整基准为72万。加回折旧重新计算基准等于112万。如果房地产卖200万，10万1250法折旧加回按普通所得税率最高39.6%;30万非1250法折旧加回按25%纳税;88万资本利得按最高20%纳税。如果房地产卖100万，10万按1250法纳税，18万按非1250法纳税，没有资本利得税。1245法的动产如汽车电脑的折旧加回按普通所得税纳税。

    资本利得可以用资本亏损相抵，一般是短期亏损抵消短期利得，长期亏损抵消长期利得，短期亏损不够扣除短期利得，可用长期亏损扣除。如资本亏损多于资本利得，可在当年扣除3千元普通收入(个人一千五百元)。多余的亏损可在将来每年扣除3千元普通收入和无限扣除资本利得。公司在不增加净经营亏损的条件下，可往前追溯三年，往后追溯五年无限扣除普通收入。但国税局对股票买卖有所谓“洗售”(Wash Sale)概念，即出售亏损股票或证劵前后30天内又将其买回，包括在退休帐户买同样股票，其亏损将不能抵扣资本利得。但仍按成本该股票较高的原始成本基准，将来出售时税项利益没变。

    自住的主要住宅买卖，五年中住满两年，每个家庭有50万元资本利得(个人25万元)免税。但必须再隔两年才能享受同样的免税，特别是对为省资本利得税，将出租住宅转为自住住宅要注意，同时要加回出租的折旧纳税。商业房地产可用1031延税法省资本利得税。股票投资也可增加长期投资和退休帐户，并利用资本亏损节省资本利得税。