在美国投资1031置换房产 巧用规定获延税福利！

    在你决定出售主要住所、第二栋房子或商用物业之前，你必须了解政府会从房子增值分一杯羹，征收资本利得税。

    出售主要住所的屋主，可享主要住所免税额。售屋的第一笔25万元利润免付资本利得税。每名屋主可享25万元免税，如果房子是夫妻共同拥有，免税额就为50万元。所以若你买房时付了50万元，后来以80万元脱手，你赚了30万元，只有5万元须付税。如果你和配偶共同出售房子，30万元利润就完全不用付资本利得税。由于多数人买卖的房子的利润没有那么高，可能根本不会碰到课税门槛。

    1031交易延税条款(1031 Exchange)适用于出售商业资产、投资物业(例如公寓大楼)、度假屋(只要符合投资的定义)时，延缓支付所得税。也就是说，当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享这项延税福利。

    每种交易有特定准则，以下是一些必须遵守的一般规定。

    交易必须是「同类物业」(like-in-kind)，但是这个定义很宽广，好的房地产律师可帮你。如果新的取代物业(replacement property)已找到，对方业主也愿意收购你的物业，那么交易就是以求售物业(relinquished property)交换取代物业。

    如果你卖出求售物业时，还未找到取代物业，你可先卖你的求售物业，在180天内再买下取代物业。卖出求售物业的所得须由第三方中间人保管，直到用来购买取代物业。卖出求售物业的45天内，你须以书面通知中间人你想收购的取代物业，你会有135天来交割。

    如果你想在卖出求售物业前先买取代物业，交易可在你购得取代物业后延缓180天。你须请第三方中间人保管取代物业的所有权状，直到卖出求售物业，在此也适用于45天内通知的规定。

    如果你符合1031同类物业交易延税条款的所有规定，求售物业的课税基础转到取代物业，你不用付资本利得税，除非取代物业的买价低于求售物业的卖价。

    一开始就要注意几件事：小心「消极债务」(passive liability)，若你原有100万元房贷，换了一个房贷为90万元的物业，在国税局看来你「赚了」10万元。如果你买卖大型物业，这些利润会迅速累积成可观数字。

    要「交换」度假屋或第二栋房子，这栋房子必须是投资物业。如果你想交换度假屋，你必须证明这是项积极投资，也就是说付房租的房客至少住了一年。为了确保你不会把投资物业换成主要住所，国税局2008年在1031交易延税条款内，为住宅设立「安全港」(safe harbor)规定。交易后两年的每一年，房子必须租给别人至少14天，自用房子不能超过14天，就符合「安全港」规定。

    交换的度假屋，不能为了利用主要住所资本利得免税的规定而成为主要住所。按照1031条款收购的物业，五年内不能享有主要住所资本利得免税的福利。