美国房贷利率的决定因素

    广告上经常有很吸引人的房贷利率，但是若你不一定能拿到房贷广告上的低利率。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的条件，多数人只能拿到较高的贷款利率。

    影响贷款利率的因素有以下几点。

    一、信用分数：信用分数在750分以上是最好的。

    二、贷款年数：常见的有30年、15年及5年。通常年数越低，利率越好，因为贷款年数越长，贷款银行风险越高。

    三、利率是固定还是浮动：通常浮动利率好过固定利率，固定利率贷款的风险在银行。

    四、是否属于大额贷款(41万7000元以上，甚至62万5000元以上)。

    五、自住、投资还是商用房：自住利率好过投资或商用房。

    六、新买房还是重新贷款：新买房利率好过重新贷款。

    七、独立房屋或共有公寓：独立房屋通常好过共有公寓，因为共有公寓贷款相对麻烦。

    八、头期款比例：头期款高好过头期款低。九、有没有买点数费用：买点数也能降低利率。

    上述因素都能够影响你的贷款利率。例如，甲的信用分数是660分，贷款与房价比率是80% ，属于出租房子申请重新贷款，甲的贷款利率一定比新买房自住、信用分数740分乙的贷款利率要高。其实，贷款利率是由银行评估你的贷款风险决定的。从上面例子看，很明显借款人乙的倒债风险要比借款人甲的要低。借款人乙的信用分数高、而且计划住在这栋房子裡，因此会极力保住这栋房屋。

    每个贷款存在不同因素，影响银行决定愿意贷款的利率。经济环境也是影响利率的主要因素。财政部十年债券利率是最重要的指标，这个指标决定贷款利率是升是降。大多数的贷款虽然是30年，但是平均的贷款则在10年就会重新贷款，因此十年债券利率是衡量利率变化的领头羊，而且债券受到美国政府的全力支持，使它成为其他债券的标杆。

    因此，预测贷款利率走向的最好方法是看十年债券利率。人们可以在报纸上或者金融网站上看到这个债券利率。房贷利率是跟着债券利率走。如果要看30年的固定房贷利率的走向，通常要在十年房贷利率上加上1.70%。假如现在的十年贷款利率是2.13%，那么30年的房贷利率就是3.83%。当然，这个幅度也会随时改变，但是仍然是观察贷款利率的主要方法。

    当经济被认为将要好转时，投资者都会抢购股票，迫使债券价格下跌，房屋贷款利率下跌。当十年债券利率上升，房屋贷款利率也会上升。十年债券利率下降，房屋贷款利率也会下降。目前，联邦债券利率(Treasury Rate )是0.24%，十年债券利率是2.13%。

    在2012年后期和2013年早期，固定房贷利率出现歷史性的新低。根据房地美(Freddie Mac)的资料，在2012年11 月21日的那一周，30年房贷利率降到歷史最低3.31%。在2013年5月2日结束的那一周，15年房贷利率降到1991年以来的歷史最低点2.56%。此后，这个利率逐步上升。

    房屋贷款利率跟着股票市场行走。一般来说，坏的经济消息会让房屋贷款利率下降，好的经济消息会推高房屋贷款利率。股票也是这样。因此，当股票价格上升时，贷款利率也会上升。当股票价格下跌时，股票也会下降。

    华尔街日报的主要利率(Prime Rate)是美国利率的指标，是被七成以上的美国银行当作基准利率(base rate)。2015年3月28日的主要利率是3.25%。华尔街日报一般被认为是主要利率的官方来源。许多贷款人把这个利率作为他们指数和主要利率。消费者利率通常建筑在这个主要利率基础之上，当主要利率改变时，许多消费者也会看到信用卡利率、汽车贷款和其他消费贷款利率的改变。还有其他指标，如联邦住房贷款银行利率 (FHLBR) 也被一些商业银行当做利率的指标。