审核美国房贷的报税要求

    在目前房地产上升期，不少华人想申请美国房贷购房。但受几年前次贷和金融危机的教训，银行收紧了房贷的审核标准，得到房贷批准不是一件容易的事。银行需要了解贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷的意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入，财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审核贷款人的报税资料。但对不少经营小生意和自雇的华人来说，收入波动大，文件不齐全，而且他们为省税往往低报收入特别是现金收入，申请房贷并得到批准就比较困难。在报税资料之外，银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。

    大多数房贷是“完整文档” 贷款(Full Documentation Loans)，其要求银行收集有关的财务文件审批房贷。由于许多银行的房贷要在二级房贷市场出售，如果不按照要求提供文件，其房贷就无法售出。这些文件主要包括：W-2 和税表，税表不能只是前两页，要包括所有的表格(Forms and Schedules), 小生意或自雇者还要提供赢亏表(Profit-and-Loss Statement)。为防诈欺，税表必须是国税局提供的税表(Tax Transcript)或填4506-T表授权银行向国税局要求报税资料。

    一般而言，银行要求两年的报税资料。但近年由于申核房贷方法的变化，一些银行也允许一年的税表，因为银行要用所谓“自动审核机器”(Automated Underwriting Engine)批准房贷。“自动审核机器”是房利美的“台式电脑审核程序”(Desktop Underwriter)和房地美的“房贷勘探程序”(Loan Prospector)。银行要在这两种程序上操作，看哪一个能批准房贷。这些程序用以批准的大多数种类的房贷只要求最近一年的W-2和税表，也让繁杂的文件准备比较简单和审批较快。但不是所有银行会因此只要求一年税表，申请房贷时请询问银行。同时，银行也不接受为增加报税收入而修改税表，修改税表往往会导致房贷申请被拒。

    中高收入的雇员用W-2报税比较简单，申请房贷也容易获批。但小生意者或自雇者申请房贷比较麻烦，也比较不容易获批。银行将25%以上所用权的贷款人当作小生意或自雇者，包括独资公司，普通和有限合伙人公司，有限责任公司，C类和S类有限公司。他们要提供个人税表的C表和E表，合伙人公司，有限责任公司和S类有限公司的所有者还要提供K-1表，自雇者要提供1099表。

    银行分析小生意的各种要素，如收入的稳定性，生意的位置和性质，所提供产品或服务的需求，财务实力以及持续产生足够收入支付房贷的能力。银行通常要求至少两年的生意，某些时候可以接受不少于一年的生意。对于只有一年的生意，其税表必须显示贷款人之前的就业及在同一行业能保持同样的收入。同时，银行对小生意者，由个人税表开始，在公司税表中展开现金流量分析，突出在收入中加减的项目，如非重现亏损，净经营亏损(NOL)，折旧和摊还等要加到合格收入里;而非重现收入，少于一年的房贷应付票据和50%不包括在税表的餐费等要从合格收入中减去。在个人税2106表未报销的员工费用，也要从收入中扣除。特别是对少于五年的生意，银行还会仔细审视公司资产负债表，股东的资本帐户，并进行净收入与股东权益变化的对帐(Reconciliation)。由会计师提供的分析报告，对银行审批房贷比较有利。

    对于首次购房者来说，银行决定的房贷在金融次贷危机后已比较保守，通常是房屋付款(Housing Payment)，即房贷，地税和保险付款不超过35%的税前收入或不超过25%的拿回家收入(Take-Home Income);所有负债包括学生汽车等其他贷款不超过45%税前收入。也就是说，拿W-2的贷款人，房屋付款相当于一个星期拿到手的工资，所有贷款不超过两个星期到手的薪资。当然，房贷的多少和利息高低还取决于首付和信用分数，740以上的分数可获得更多的房贷和更低的利息。