美国购房有哪些隐性成本？真实解读美国房产

    坐拥美国房产常被视作「美国梦」的一部分，美国房地产市场也是华人投资的新热点;但在美国购房，不小心会落入「养房陷阱」。据房地产数据网站「Zillow」，新业主对一些不可避免的隐性成本--包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。

    「购房者常常盯着房屋售价或每月的按揭，并没有预估与房屋产权有关的其它费用，而这後一部分可以一下加出很多。」「Zillow」首席营销官艾米‧波休廷斯基(Amy Bohutinsky)这样写道。

    一、高昂的隐性成本从何而来

    按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费;贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。不过，这些一次性费用还不在「Zillow」说的隐性成本(或称隐形成本)范围内。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本--雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的房产税(Property Tax，又称物业税)。

    1. 房产税

    业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属於地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间(详见文後附表)，全美均值为1.5%。

    中国人到美国买房，洛杉矶、旧金山、波士顿等都是很受青睐的地区;然而，当地的房产税也比较可观。通常好学区、房价高的地方房产税也高，最高的地区可以达到3%;但如果从孩子的教育来考量，学区房的优势仍然很明显。

    大波士顿地区房屋的隐形成本是全美最高的。图为後湾街区的联体别墅，此街区以房屋售价高着称。(JasonParis/Flickr)

    2. 房屋与庭园保养费

    维 护 费不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋(联体或独栋别墅)，开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，「新买家会为第一次拥有自家後院而兴奋，但却没把保养费打入预算。」有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。

    二、房产隐形成本最高的10个美国都会

    就全美而言，目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对於在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多--月均1,000美元以上。以下罗列的就是房产隐形成本最高的10个美国都会。

    1. 波士顿

    据「Zillow」网站调查，大波士顿(波士顿−剑桥−牛顿，Boston-Cambridge-Newton)地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元;剩余的4,517美元是房屋维护费用。

    这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。

    2. 旧金山

    「金门之城」的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山(旧金山−奥克兰−弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont)地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元(全美均价的4倍以上)。

    据房地产经纪网「Redfin」，安家置业的成本正把一些人推出湾区，1/4的湾区客户都委托该网站在房价更实惠的城市找房。

    3. 芝加哥

    芝加哥−内珀维尔−乔利埃特(Chicago-Naperville-Joliet)地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。

    不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠--均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。

    4. 费城

    费城(Philadelphia)虽然得名於「兄弟之爱」(希腊语Philos 意为爱，adelphos意为兄弟)，但在今天的房市中可没太多情谊可讲。在大费城(费城−坎登−威尔明顿，Philadelphia-Camden-Wilmington)地区购房的年均隐性成本是11,953美元，合每月996美元;其中8,161美元是房产税和保险，维护费还要加上3,792美元。

    好消息是，费城的房价总体来看比榜上其它大城市更实惠：均价200,500美元，比全美平均水平高12%。

    5. 西雅图

    在西雅图−塔科马−贝尔维尤(Seattle-Tacoma-Bellevue)大都市区的房主，年均要承担11,549美元的隐形成本(月均962美元)。其中房产税和保险等占7,211美元，余下部分是年均维护费。西雅图的房屋均价为34,8700美元，比全美平均水平(17,8400美元)高出近一倍。

    6. 洛杉矶

    洛杉矶−长滩−圣安娜(Los Angeles-Long Beach-Santa Ana)大都会区的业主，每年要负担11,333美元(月均944美元)的隐形成本;其中7,025美元是房产税和保险等，其余是维护费。

    而洛杉矶的房价也格外昂贵，均价534,300美元，几乎是全美均价的3倍。

    7. 俄勒冈州波特兰市

    波特兰市是耐克和彭德尔顿(Pendleton)等着名品牌的家乡，作为时尚之都不输纽约和洛杉矶，俄勒冈州又是个免税州，使之成为购物的好地方。不过要在这里置业，则必须承担年均10,672美元的隐形成本(合每月889美元)。其中7,206元是交房产税、保险和公用事业费，此外的部分是维修成本。

    虽然波特兰−温哥华−希尔斯伯勒(Portland-Vancouver-Hillsboro)大都市区的房价平均为282,900美元，比全美均价高出58%。据《俄勒冈人报》今年6月初报导，很多波特兰人由於买不起房，正呼吁提高当地的最低薪酬标准。

    8. 加州圣地亚哥

    圣地亚哥−卡尔斯巴德−圣马科斯(San Diego-Carlsbad-San Marcos)大都市区的房主年均要支付10,647美元的隐性成本(合每月887美元)。该市房屋均价则是全美水平的2倍以上，高达475,600美元。

    据《圣地亚哥联合论坛报》，高昂的费用已使这里的房市渐趋冷清，很多投资者在置业後都将房子租出去，当地的在建房产工程也很少。

    9. 佛罗里达州奥兰多市

    奥兰多作为迪士尼世界(Walt Disney World)和环球影业所在地，是举家旅游度假的胜地，但要在这里养房子，可不是件轻松事。

    奥兰多−基西米−桑福德(Orlando-Kissimmee-Sanford)大都市区房产的年均隐形成本为10,100美元，月均842美元。这笔花销的「大头」仍是房产税等绕不开的费用，而每年3,355美元的维修成本也不低。好在当地房屋均价的170,500美元略低於全美平均水平，贷款买房还算实惠。

    10. 明尼阿波利斯

    明尼阿波利斯与圣保罗市(St. Paul)被称为「双子城」 (Twin Cities)，经常登上「全美最宜居城市」榜，不过，在包括布卢明顿(Bloomington)在内的这个大都会区购屋并不实惠：年均隐性成本9,782美元，略高於全美平均水平;其中房产税、保险和公用事业费占6,446美元，剩下的3,336美元是维护费用。

    这一都会区现已横跨明尼苏达州与威斯康星州，当地平均房价210,300美元，比全美均价高18%。

    对比：北卡罗来纳州夏洛特市

    夏洛特是美国东南部北卡罗莱纳州的最大城市，也是美国第二大银行业中心。当地业主要支付8,865美元的年均隐性成本(意味着每月房贷账单要加上739美元)，略低於全美平均水平。其中5,649美元是房产税、保险和公用事业费等。

    就房产税而言，据「Zillow」调查，夏洛特−加斯托尼亚−石山(Charlotte-Gastonia-Rock Hill)都会圈的年税费约为1,346美元。在该市买房相对实惠：房产平均价格159,200美元，比全美均价低11%。

    附：全美房产税最贵与最便宜的十州

    据税费网站「taxes.about.com」，全美房产税最贵的10个州依次为：

    1.新泽西州– 1.89%

    2.新罕布什尔州– 1.86%

    3.德克萨斯州– 1.81%

    4.威斯康星州– 1.76%

    5.内布拉斯加州– 1.70%

    6.伊利诺伊州– 1.73%

    7.康涅狄格州– 1.63%

    8.密歇根州– 1.62%

    9.佛蒙特州– 1.59%

    10.北达科他州– 1.42%

    房产税最便宜的10个州依次是：

    1.路易斯安那州– 0.18%

    2.夏威夷州– 0.26%

    3.阿拉巴马州– 0.33%

    4.特拉华州– 0.43%

    5.西弗吉尼亚州– 0.49%

    6.南卡罗来纳州– 0.50%

    7 .阿肯色州– 0.52%

    8.密西西比州– 0.52%

    9.新墨西哥州– 0.55%

    10.怀俄明州– 0.58%