休斯顿房产税 问题总汇
2015-06-05 - 7339
美国房产税是如何计算的?
美国各个州的地产税计算差异较大。在德州,地产税受两大因素影响,房屋的评估价(Assessed Value) 和地产税率( Tax Rate)。
房屋的评估价是由郡政府的评估员(county tax appraiser)来完成,每年进行评估,由市场价(Market Value) 乘以评估率(Assessment Ratio),评估率一般为60-100%,具体数值由政府来确定。
地产税率(Tax rate)由政府每年来制定,不同郡、城市和小区的税率不同,而且即使同一房产每年的税率也可能不同。
地产税都用于干什么?
美国个人所得税交到联邦政府,而地方各级政府运营则主要依靠地产税。
在介绍地产税的用途之前,先介绍一下美国的地方行政分区, 美国的州以下是郡(county), 郡以下是市( city),市以下会设城市设施局(MUD, Municipal Utility District),但不是所有住宅都位于城市设施局。大休斯顿地区由6个郡组成,分别为:
Brazoria
Fort Bend
Galveston
Harris
Montgomery
Waller郡
以 Fort Bend 为例, 下设的城市有Sugar Land,Missouri City, Richmond 和Rosenberg等; 再以Sugar Land为例,下设有 20多个城市设施局, 覆盖整个城市住宅的70%以上。
地产税主要有以下6种用途:
维持郡/市政府的正常运营及人员工资。
用于维持地方警察局、消防局以及免费医疗机构的正常运营。
用于地方道路、基础设施和娱乐设施(如公园,游泳池等)的建设和维护。
用于建设公立学校和支付教师的工资。这是地产税中占比重最大的一部分,有的区域几乎占到总房产税的一半以上。
城市设施局这部分地产税主要提供自来水和污水处理服务,还可用于该区域内的基础设施和娱乐设施的建设。
位于洪水区(flood zone)的住宅,地产税中有时会有一项称为LID (Levee Improvement District,防洪堤建设区), 这笔税金用于防洪堤的修建和维护。
地产税如何缴纳?
地产税在每年的年末支付,政府一般在10月1日以后会给房主寄出缴费单,从收到缴费单到来年的1月31日可以通过邮寄个人支票、网上信用卡支付等方式来交纳。
如果通过网上支付,大休斯顿地区六个郡的缴费网站分别如下:
Brazoria County
https://actweb.acttax.com/act_webdev/brazoria/index.jsp
Fort Bend County
http://www.fortbendcountytx.gov/index.aspx?page=419
Galveston County
http://www.galvestoncountytx.gov/to/Pages/PropertyTaxInformation.asp
Harris County
http://www.hctax.net/Property/PropertyTax
Montgomery County
https://actweb.acttax.com/act_webdev/montgomery/index.jsp
Waller County
http://tax.co.waller.tx.us/Appraisal/PublicAccess/default.aspx?PropertyID=&PropertyOwnerID=&NodeID=11
2. 如果房屋是通过贷款购买的,贷款公司的第三方账户(Escrow Account)会在每月按揭中提前让贷款人预付了地产税,年底时由第三方账户代交地产税。
房产过户时地产税怎么处理?
由于地产税需要在年末支付,所以在房产过户时,产权公司会计算出地产税的按比例分配值(proration),卖主需要向买主支付这部分税金。 具体算法是,用 上一年的地产税除以365,计算出每天的税额;然后乘以卖主居住的天数(1月1日至过户日)就是卖主需要在过户时向买主支付的地产税额。
地产税是否有减税?
地产税是可以申请减税的,称为Property Tax Exemptions, 有四种情况符合免税的要求:
自住房(residence homestead)
65岁以上的老人或者残疾人(Age 65 or Older or Disabled Persons)
退伍老兵 (Veterans)
慈善机构和事业 (Charitable Organization and Business)
大多数申请人的都是符合第一种情况,即自住房的房主。 每年的5月1号是申请减免地产税的截至日期。
大家可以在如下网站下载申请表:
http://comptroller.texas.gov/taxinfo/proptax/exemptions.html
申请批准以后,房主最多可以减去地产税总额的20%。
在填报个人所得税表(Form 1040)时, 有哪些与房产有关的项目可以减税(deduction)?
自住房共有3项可以减税:
地产税(property tax):由于房主已经向地方政府缴纳了地产税,联邦政府就会将这笔费用从个人收入中减掉。
贷款的利息(home mortgageinterest):贷款的本金不能减税,只有利息部分可以减。
贷款的保险(mortgage insurance premiums): 首付少于20%的贷款人,除了本金和利息以外,每月还需要额外支付贷款保险,也可以减税。
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