买美国房子到底要不要贷款？（二）

    上篇介绍了在美国买房子的两种方式。其中，我详细分析了通过贷款买房的优势。本期，我将讲述通过贷款买房如何顺利交割。

    据上篇所述，贷款购房比全现金购房更为安全，然而，即使投资人确定了通过贷款方式购房，在后续的整个交易过程中，仍应注意以下问题才能保证顺利交割：

    1、买方律师的前期调查工作

    从实际操作上来说，买卖双方在签署合同正式生效之后，银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定，往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。

    例如，在银行贷款审批必须符合房利美政策的前提下，所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题，购房者得以事先退出，那么就能尽量避免之后的被动局面。

    2、购房合同中关于“贷款保护”的条款细节

    如前文定义，合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外，条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在，面向中国购房者的借贷市场，从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行(如汇丰银行、富国银行和花旗银行)争相开创中国人贷款项目，许多亚洲背景的中小型银行(如华美银行等)也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然，大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少，相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然，相应的操作下，会使得银行的贷款审批时间较长;因此，合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。

    3、选择“贷款购房”带来的额外费用

    纽约州财税局(NYS Department of Taxation and Finance)对于购房贷款征收“贷款抵押税”(Mortgage Tax)。其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。

    以纽约市的贷款抵押税率为例：

    若贷款50万美元以下，税率为贷款的2.05%;

    若贷款50万或以上(共有公寓)，税率为贷款的2.175%;

    若贷款50万或以上(除共有公寓外的其他房型)，税率为2.80%，实为一笔不小的金额。

    此外，银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用，包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等，根据贷款金额不同，费用在2~3千美金甚至更高。同时，作为银行放款的要求之一，银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险，且受保额不能低于贷款金额，这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付，从而增加了实际的月供金额，成为投资人不得不考虑的因素。

    尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税”(Capital Gain Tax)所需的纳税基数，但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。

    综上所述，贷款购房涉及的内容庞杂、程序繁琐，投资者务必谨慎，事先咨询有经验的相关律师、会计师和银行贷款人员，以免后面出现意料之外的情况。