买美国房子到底要不要贷款？（一）

    在初期考虑购房投资的资金来源及准备时，全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者，那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资，从而实现资本的最优化利用;若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息，那么考虑到贷款产生的相关费用，在资金充裕的前提下，或许全现金购房会是较经济的选择。

    RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出，在2009年次贷危机之后，越来越多的房地产交易属于“全现金”交易(All-Cash Deals)。这种现象的存在还归因于：

    1)随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”(Seller’s Market)，即供小于求的情况下，“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家;

    2)越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场，往往这些投资者拥有足够的现金购买力;

    3)受投资者追捧的“开发商新房交易”(Sponsor Deals)往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性，导致大量全现金交易的高占比。

    有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查，综合曼哈顿三类地产形式(共有公寓、合作公寓和独立别墅)计算下来，目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式(共有公寓和独立别墅)案例挑出，它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去?其实并非如此。

    “全现金”交易(All-Cash Deals)

    “全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易(No Mortgage Contingency)。并非购房只能全部用现金。

    “抵押贷款保护”(Mortgage Contingency)

    一般要求买卖双方合同签署之后，买方在一定时间内进行贷款申请，若在规定时间内无法得到贷款批准，根据“抵押贷款保护”条例，则有权取消合同。

如果无“抵押贷款保护”，则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批，仍需要进行合同义务、交割房屋，视其等同为“全现金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

    贷款购房优势

    减免报税额

    根据美国国税局(IRS)最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”(Mortgage)、“房屋净值贷款”(Home Equity Loan)和“信用贷款”(Line of Credit)。只要满足贷款项目是担保性贷款(Secured Debts)和所贷房屋自身条件(Qualified Home) 这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”(Itemized Deduction)享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”(Tax Credit)。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

    灵活性

    时间的灵活性。在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后，再向银行申请借贷项目;

    项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。(未完待续)