投资美国房产你应该了解的那些事儿

    回顾美国房产市场的歷史会发现，从1963年至今，美国共爆发4次大的房地产危机，每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱并非易事。如今，美国正处于上次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。

分析人士认为，当前房贷利率是处于美国歷史上的低点，而且FED的褐皮书也充分錶态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的，可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升，这给美国房产市场復甦带来了强劲金融动力。再加上由于就业市场和居民收入前景等宏观因素的改善，当前买房置产非常划算而且安全，将来房价上涨的空间也会十分可观。全美最大的房屋贷款融资机构房利美的股价从2011年初以来已上涨超过300%，可谓提前预告了美国房产将回归繁荣。

    美国房产市场最主要的房屋种类有独栋别墅、联体别墅、公寓。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓则不建议考虑。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工成本高，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，还要支付高额的物业管理费，所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但下面的土地是永久产权的，并会一直升值。

    持有成本

    美国房产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。

    房产税：每年分别在十一月和二月分两次支付，各州各不相同。如南卡罗来纳州，其房产税仅为0.47%。

    地税：相当于中国的土地出让金，地税与城市有关，每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。

    社区管理费：通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池，健身房)、房屋结构的保险等。

    维护修理费：对别墅而言，屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护，成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。

    保险：美国大部分的别墅是木製的，因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。

    静态投资回收期与租售比

    静态投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得净收益偿还塬始投资所需要的年限，美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。以别墅为例，平均租金收益达到7%-11%。由于默特尔比奇为旅游城市，有长达9个月的旅游旺季，如果以短期出租为主，如日租、週租，那么平均收益可达到15%，甚至21%，回报非常可观。

    如何选合适的地段

    不是美国房产都能升值，而是处于好地段的房产才能升值，地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到，“在房地产行业中，有一句名言，那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习，好地段可以从以下四个条件来判断：

    1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

    2.所处的商圈有增长潜力。

    3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

    4.最后也是最关键的，要能满足人们的虚荣心和声望的要求。

    虚荣心和声望不但可以增值，而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人，满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产，即使买得贵，其增值速度也会很快使投资物有所值。虚荣心可以来自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素，例如依傍政府或歷史胜地、所在社区文化层次较高等。