纽约曼哈顿的户型和楼型 常见有哪些?

2015-04-07 - 5685

     曼哈顿公寓的户型

    纽约最常见的公寓户型有以下几种。

    统舱(Studio)只有一个房间加厨房和厕所,面积一般在400-500平方英尺上下。如果与房间相连处多出一块空间,又称Alcove Studio。这一空间多在厨房或厕所相连的拐弯处,常常被用来放床,这样就不至于睡客厅或一进门就看到床。

    一臥一浴(1br/1bth,one bedroom and one bathroom)一个睡房,一个客厅,外加厨房和厕所,面积一般在600-800平方英尺。如果与客厅相连处多出Alcove可以隔出一个房间时,又被称为小四房(Jr4, Junior Four),面积多在850-1000平方英尺。有时这种大一臥也会有两个厕所,常被称为一卧一个半浴(1br/1.5bth),因为第二个浴室只有厕所和洗手池,没有淋浴和浴缸。

    两卧两浴(2br/2bth,two bedroom and two bathroom)两个睡房,两个浴室,一个客厅和厨房,面积一般在1000-1500平方英尺。像一卧一样,两卧有时也会多出半个浴室,又称Powder room。不要小瞧这半个浴室,它会影响到房价。因为美国人不喜欢客人用自己的厕所,这半个浴室,正好给客人用。

    三卧三浴(3br/3bth,three bedroom and three bathroom)三个睡房,三个浴室,一个客厅加厨房,有时会多出一个厕所,面积一般在1800-2000平方英尺。战前式的三卧通常还有仆人房和正式饭厅,一般在厨房附近。这一房型特别受家庭的欢迎,在市场上非常抢手。

    高架公寓(Loft)是一种比较特殊的房型,多见于曼哈顿下城的Tribeca与Soho区。其特点是空间大举架高,除睡房与厕所之外,全为开放空间。纽约的高架公寓始于四十年代,由艺术家开创,多由厂房、库房及其他商用楼宇改建而成。自七十年代起更为流行,现已成为一种固定的房型,非常时尚,又被有些新楼盘效仿。其价格不菲,面积一般在2000平方英尺以上。

    以上是曼哈顿最常见的公寓类型。由于这里寸土寸金,面积越大的越贵,四、五卧以上的大房型数量非常有限,大多见于上东城的公园大道和五大道的合作公寓楼中。还有一些大房型是合并而成,将两个或几个相连的单位合为一个大的公寓。最近十来年,新楼盘还为买家提供合并公寓的选择,如将相连的两个2卧合并为4或5卧,因此,需要大户型的客人就无需自己动工了。同时,新楼盘一般也会把最顶层(PH)或楼中的最好的位置留给这种大房型。越高端的新楼盘,大房型的数量就越多。由今年即将开盘并将成为曼哈顿最高公寓楼的One57超豪华共有公寓即可窥一斑:8个一卧,22个两卧,37个三卧,25个四卧,1个五卧,2个六卧为顶楼。顺便提一下,这个近中央公园、建在黄金商业地段西57街上的90层大厦,是继华纳和中央公园西15号后最受瞩目、最轰动的豪华公寓,30层以下是五星级豪华酒店The Park Hyatt Hotel,30层以上是公寓,每平方英尺标价3,000至8,413美元.

    曼哈顿小楼的基本类型

    在曼哈顿,除了大的公寓楼外,还有许多四、五、六层的小楼布满大街小巷。这些小楼如果在六层以下多没有电梯,被称为 Walk-up,即“走着上”的意思。当然还有一些带有电梯或后装上电梯的小楼。除公寓只外,在曼哈顿购买楼宇也是一种自住或投资的不错选择。下面大致介绍一下这方面的情况。

    小楼中最常见的是Townhouse,我这里译为小楼,因为中国没有与之相应的建筑,称作小楼在概念上比较容易理解。这种小楼一般建在20至25英尺宽、75至100英尺长的地界中。因为小楼多带后院和花园,所以楼长会在50至65英尺左右,面积在5,000平方英尺至1万平方英尺不等。这些小楼与共有公寓一样,屋主拥有自己的产权,直接向政府缴纳房地产税。楼的主人可以是个人、公司、组织,对外国人买卖没有限制。

    小楼的类型大致如下。

    一家庭小楼(Single Family Townhouse)

    一般第一层为客厅,第二层是高举架的厨房和饭厅,以上楼层则为卧室和浴室。卧室数量根据面积大小和层数而定,多为四至六卧。一家庭小楼还有地下室和后院花园。这种楼在曼哈顿上东城、上西城、中东城最为常见,价格从数百万美元到数千万美元。根据著名房地产公司Corcoran Group的年终报告,2011年一家庭小楼转手201栋,比2010年增长10%,平均增值3%。其中27栋高于1千万美元,包括2千万以上的10栋。整体来说,一家庭的小楼可能是小楼中最为昂贵的。其中的一家庭豪宅(Mansion),从2000年起更是成倍上涨。最典型的例子就是69街五大道和麦迪逊大道之间一幢33英尺宽76英尺长的一家庭豪宅,它的2000年买进价约为1千1百万,经过精心设计和豪华装修,它的2010年成交价达到4千8百万。

    多家庭小楼(Multi-family Townhouse)

    有的小楼可以是二至六户,有的小楼也会多至十几户。有时楼的主人自住一、二层,其它层出租,有时作为纯投资全部出租。总的来说,多家庭的楼越大,户数越多,租金相对越高,也越受投资人的喜爱。2011年纽约市的五大区多家庭楼转手589幢,成交量高出2010年33%,金额达42亿3千万,其中167幢在曼哈顿,金额为25亿5千万。

    商住两用楼(Mixed-use Building)

    即楼上住人,楼下的一或二层是办公室、诊所、商铺或餐馆。由于店面和餐馆的租金非常好,租期又长,一般都是10至15年的租约,这类小楼成为许多个人投资者的首选。

    商业楼(Commercial building)

    这类小楼只能商用。其中最常见的是办公楼(Office building),一般楼上为办公室,楼下是店面商铺。小楼作办公室的数量不多,价格在6百万美元到1千多万美元的,在市场上时有所见。顺便提一下,曼哈顿最常见的是大中型办公楼,一般价格从数千万到上亿美元,适合有相当实力的公司或政府机构投资。2010年谷歌以17亿7千万美元买下了曼哈顿下城八大道上的办公楼。去年西26街邻哈德逊河边一个占居整个街区的19层地标办公楼以9亿2千万美元成交。2011年曼哈顿办公大楼进入前十名的交易都在4亿美元以上。

    办公楼中还有一种商用共有楼(Commercial Condo),其机制与共有公寓相同,不是整楼属于一个屋主,而是许多屋主拥有自己在楼内的办公室。每一个办公室的屋主都拥有自己的产权,直接向政府交税,并每月向大楼付管理费。这种办公楼一般有像样的大厅,24小时的门卫,雇有管理公司、清洁及维修人员。不少医生、律师、会计师、设计师及公司都拥有这种办公室。共有办公楼比较适合公司购买自用,一些投资人也会光顾,其面积从1千平方英尺到5千平方英尺或上万平方英尺不等,目前的市场价格大约是每平方英尺600-1000美元。

    在曼哈顿,楼宇的使用由市政府的区域法(Zoning Law)规定,没有政府新的立法或批准,不能随意改变。根据区域法,曼哈顿被分成三大类区域(Zoning District),即R、C、和M,其中R代表Residential即民用区,C代表Commercial即商用区,M代表Manufacturing即轻加工业区。每一区域又有更详细的划分。因此,每一个楼都有由固定代码标示所属区域和使用范围。有些楼会出现跨区域的代码,可以灵活使用。由于区域法的详尽与复杂,买主一般都要借助于建筑师的帮助,以便搞清其中的详细规则,避免因为违反政府规定遭到罚款或被迫停工。

    尽管多家庭、商住两用楼和小办公楼深受个人投资者喜爱,小楼的买卖过程却比买卖公寓复杂得多。一般要雇请工程师或专业房检人员检查楼的结构、现状、有无白蚁,还要环保部门检查楼中是否有任何可能的污染。任何一个环节有问题,都要处理并找到双方都能接受的解决办法。如有违章修建或须要拆除,都要重新向纽约楼管部(Building Department)申请批准。如有罚单必须付清,否则无法拿到贷款或房屋保险。相对之下,买公寓就要简单得多,因为公寓大楼有专门的管理部门,有清洁及维修人员负责大楼的日常保养,严格按章办事,很少出现买小楼时遇到的问题,因此也无需像买小楼那样雇用许多专业人员。

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