买到有瑕疵的美国房子,我该怎么办?
2015-04-03 - 2688
问题:郑先生,我刚从中国来。由于我以前听说在美国购房法律总是不站在买主一方,因此我很担心。如果购房时出现问题,卖主是没有责任的。你有什么建议?--小红,柔斯密。
以前的法律:在过去确实如此。“Caveat Emptor”就是一项控制法,拉丁文裡意思就是“买主注意”。基本上,卖方无论如何都不会形成对买方的欺诈行为。如果买主在买房后突然发现房屋问题,责任将归结给买主一方,塬因是买主没有在购买前做好相关检查。
现行法律的总结:目前的法律较过去更保护买主一方,并且可总结为以下几点:
• 如果买主提前被通知问题所在,并表示接受,卖主则不需承担任何责任。
• 如果买主提前被通知为题所在,但却必须依靠卖方来维持交易,卖主有时则需承担责任。
• 如果您未被提前通知问题所在,而卖方却知情不报,并且影响到您房屋的价值,卖主则将承担责任。
隐藏破损vs.明显破损:在诉讼中常见的一个问题就是决定房屋的破损情况是否显着。所谓隐藏破损就是指一般买主不容易发现的问题。而一旦被证明是隐藏破损,责任可能由卖方承担。但如何决定破损的隐藏程度则至关重要。如果破损极爲隐秘,连买方在详细检查后都无法发现问题所在时,买方则不用承担责任。
相反,像房顶有漏洞这一类较明显的破损则被称爲明显破损。如果破损情况很明显,通常可直观看到的话,卖方通常都没有责任。
拍照:无论如何,拍照总能最説明问题。儅您打算买卖房屋时,一定要给房屋拍照。照片可向法官或陪审团反映房屋的真实情况。例如,如果有人称他们不知道购买的房屋墙壁有问题,购买不久墙壁就坍塌了。而若您有提前拍照存底,证明墙壁坚固无损,则可帮助法官定案。
口头承诺:在加州您可证明口头做的承诺,但标準却非常高及困难。因此最好将承诺以合同的形式记录下来。因爲不管对方与您的关係多密切,一旦他们反悔,您将后悔莫及。
意外开支去除:随着交易的展开,每个人都想完成交易。而交易无法完成,就意味着没有人能顺利拿到钱。地产公正公司得不到钱,买卖双方得不到钱,卖主也拿不到钱。很多时候买主在对房产仔细检查后,会逐渐发现不少问题。而卖主又会刻意隐瞒实情,这个时候买主就必须坚持立场。切莫受骗上当,不要匆忙交易。
提醒卖主潜在问题:通常卖主摆脱责任的一个途径就是声称自己对房屋缺陷并不知情,属合理申辩。因此,作爲买主一旦发现问题就必须使用挂号信写信通知:1)卖主;2)卖主代理;3)买主代理;4)房产公正公司;5)律师(如果需要)。而约$100的挂号信费用则将在日后的诉讼中为您省去不少烦恼。
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