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美国房产投资如何利益最大化

华美优胜美国房展会

作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流

时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途?

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式:

个人直接拥有

如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称 Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income,以下简称 Sch E)了。

公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业 (Partnership),有限责任公司 (Limited Liability Corporation),或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

为何要同时考虑卖出时间和用途?

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1) 必须是你的“主要住宅”,2) 持有房屋所有权5年,3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?

购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单,可是你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission),产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说,房子买价50万,你的 HD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万,开心吗?若是以公司名义买房,你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。

另外得单独说一说房产税 / 地税 (Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中,它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住,那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租,那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 费用。

如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

美国买房后如何获得最大投资回报

持有增值,是指购买美国房产后,不以出租获利为主要目的,追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式,比较适合于资产雄厚的投资者。为此,此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

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