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为什么说投资美国房地产=股神+银行?

华美优胜美国房展会

最近,以富豪及豪宅为定位的2019年莱坊《财富报告》新鲜出炉,通过对全球各地约600名私人银行家和财富顾问的调查访问,以独特视野对全球超级富豪的私人财富和优质豪宅资产进行了深入探讨。

2018全球新增7091位超级富豪

报告显示,2018年全球新增7091位超级富豪(主要居所以外净资产超过3000万美元),几乎每小时增加一位,总人数增至198342人。

同时,亚洲成为了全球超级富豪人数第三高的地区,其中日本拥有18534名超级富豪,成为亚洲之冠,其次是中国内地,新加坡和香港,分別拥有9953名、3598名和3010名超级富豪。

该机构预计,未来5年全球超级富豪规模将再扩大22%,达到近25万人。未来5年亚洲地区超级富豪增长最快,印度将增加39%,其次是菲律宾(38%)和中国内地(35%)。同时,未来5年超级富豪增长最快的10个国家中,有8个将在亚洲。

投资意向:房地产仍是首选

从未来投资意向来看,富人正趋于谨慎。

在亚洲,越来越多的富人计划以现金形式持有财富,同时减少以黄金或债券形式持有的资产,以规避市场风险。

报告显示,房地产仍是他们投资组合的主要组成部分:房地产目前占亚洲超高净值人士投资组合的23%,高于全球21%的平均水平。以自住和第二居所占投资组合的比例,中国内地在亚洲位居首位,占比高达50%。

美国房产投资高居首位

而从报告中我们可以明显发现,美国的房产投资高居首位,远远超过了其他国家。

那这么多的高净值人群,他们为什么要投资美国房产?投资美国房产有什么好处?

1.抗通胀

根据美国最权威的凯西-希勒房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的,95年是上涨的。连续下跌达到5年的仅有两次,最大跌幅出现在2006-2011年,房地产泡沫破灭引发的金融海啸,累积跌幅为33%。

连续10年累积涨幅超过100%的有3次,在过去的123年里,美国房价年化增长率为3.07%,而在相同时期,美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年,房地产是抗通胀的,此言不虚。

2.双重收益

房地产即可以拿来自住,还可以出租赚取租金,从而获得双重收益。从1960第一季度到2013年第一季度,美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值,每年约有8.05%的收益。目前,美国的30年期固定抵押贷款的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭贷款,买房的确算得上一个不错的潜在投资标的。

3.财务杠杆

财务杠杆如双刃剑,其可以带来风险,当然也可以带来好处。以美国的房产为例,投资者可以向银行借钱买楼,假定首期為30%,那么投資者就可以短期内以30%的本金控制100%资产。

假定楼价为200万,投资者需要付60万的首期款,而楼价上涨加租金回报率为8.05%,每年有16.1万的收益【200万×8.05%】,在不考虑房贷和税收的成本下,其年化收益率瞬间提升到26.83%!【16.1万/60万】。

4.增加信用

购置房产可以增加银行的信用评分,从而获取银行更高的授信,利率有时也会更优惠。我们可能拥有股票、基金、黄金,还有房产和汽车,甚至还有一些维多利亚(房源)时期的油画,但当我们去申请贷款时,银行会喜欢什么资产?没错,就是房产!这也难怪,大部分富人,最喜欢的投资是房地产。这是因为有了房地产,似乎就有了和银行谈判,获得低利率贷款的砝码。

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