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蹭热点,说说美国的房地产税!

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美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区,它自1792年起征,至今已经有一段比较长的历史,经过长期的运作和调整,目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税,房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

房产税的分布比例

每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时,不同地区每年征收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了,房子所有权就属于美国政府,政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

美国各地房产税率都是不同的,通常在0.8~2.5%之间。从下图可以看到,中国买家集中的加州房产税率均值是1.12%,华盛顿州1.15%,纽约是2.53%,德州2.17%。

房产税的评定标准

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的,政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下,房屋的估值越高,则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁,其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和,一般由州税率,市、县税率,学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定,如加州规定的比例为40%。房地产的估值由两部分构成:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值),二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅(Principal Residence),第二套房(Second Home)和出租房(Rental Property)等,各类房屋根据用房的性质会有不同的估值,因此需要交纳相对应的税款。

而对于投资用房来说,例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(InvestmentExpense)而非自住,所有房产税/地税也只能报至适用于自住的税收分项上抵扣。因此,中国人如果准备进行海外投资,在海外配资的过程中研读相关法律,找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外,如果地产包含租金收入,则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎么管理房屋,也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理,租金占收入总额的30%。美国国税局(IRS)对于积极参与房屋管理的海外持有人需要征收的税额会有很多的优惠和减免,即应税收入=租金收入-费用(贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

为什么美国人好像都不在乎高额房产税?

中国买家在美国看房,看的房子多了就会发现:房产税金高的地方看房子的人更多,房子更抢手,美国人好像都不在乎高额房产税,为什么呢?

房产税高的地方,学区通常好

美国公立学校的资金来自政府,而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表,就会发现,政府的房产税收入,有较大比例投入在当地的公立教育上。

房价高的地方,房产税高,学校得到的资金多,教育质量相应就好,整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中,使之形成一个良性的循环。

另外,居民也不必担心学校将来自政府的资金滥用,因为公立学校的教师薪资是公开的,数字由政府提议、居民选择决定,学校无权随意涨或降。

不只是教师的薪资,校长等高级管理人员也一样,以及学校的各类支出都会向民众公布。

房产税高的地方,治安好

房产税高的地方,治安好,警察的服务特别好。

到这样的地方看房,你会常常看到警察开着车在巡逻,很有安全感。

如果赶上暴雨多的天气,警察会每天去社区巡视一遍,可以有效预防房屋积水等问题(美国的别墅都有地下室,很多地下室都有通道直接通地面,并且都有多个窗口开在地平线上,如果连续暴雨没有人处理,地下室容易积水)。

至,如果你全家出远门,还可以把钥匙交给警察署,警察会每天定点到你家看一下有无状况。

很多中国买家大部分时间都在美国之外,美国的家常常无人居住。这个期间如果把家中钥匙交给当地警署,他们会在日常巡逻的时候多加查看你的家。甚至会在发现老鼠的时候致电房主,征得同意还会协助请灭鼠公司。

房产税高的地方,城建通常好

一般来说,美国房地产税越高的地方,城市建设会越好。这一点,主要体现在几个方面:

高速公路:运行良好。行驶在高速公路上,如果路边有阻挡板或墙(用于隔离噪音),肯定周边区域房地产税高,有钱改善公共设施以利于居民生活。

公共停车场:多,停车位大,价格低或者免费。

市政排水系统:清理及时,老化部分更新快。

公共公园:建设好、数量多(美国公共公园必须免费)。

房产税对投资的影响

美国的财政收支状况是非常透明的,每个交税的人,每年都会收到市政府发来的报告,里面列出了你交税的明细:多少用于学校,多少用于治安及公共设施都有明确的说明,具体到每一美分。就因为这样,房产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。事实上,高的房产税使学区内的生活环境更好,吸引更多人购买哪里的房产,从而又促进了房价的上涨。所以房产税在美国会被真实的转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。

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