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满足这四个条件,你的房子就选对了

华美优胜美国房展会

在美国投资出租房的时候,可以说是眼花缭乱。很多朋友对自己的选择缺乏信心,不知道这个选择究竟对不对,是不是一个好的选择。今天我跟大家讲四个指标,如果你的选择符合了以下四个指标,你就可以很有信心地告诉自己,“我选对了。”

1、首先我们看第一个指标。美国不同的人可以分为四个阶层:第一层是最有钱的人,wealthy people;第二层是high incomer,高收入的阶层;然后是middle incomer,中等收入阶层;第四层是low incomer,低收入阶层。

你的房子所在的区域是以上四种收入中哪一种人所聚居的区域呢?我想对于这个问题,很多朋友都是有正确答案的,那就是middle incomer ,中等收入的家庭。如果你所投资的这个房子所在的区域是由中等收入家庭构成的,那么恭喜你,你的这个位置是对的,为什么是这样子的呢?

不管是高收入的人群,还是富有阶层的人群,当他们在经济波动的情况下,失去钱以后,他们会从wealthy people变成middle incomer,从high incomer变成middle incomer。如果middle incomer失去了钱,就会变成low incomer 低收入阶层。

但是我们是不想要在低收入阶层去做投资的,你的出租房租给他们可能会遇到很多的问题,比如欠缴租金这样的问题。如果你不希望这样的事情发生,最好的选择就是租给middle incomer。这群人是最稳定的,数量最大的。更有钱的人失去钱后,都会变成这个阶层。所以,这是第一个因素,就是这个房子所在的区域是由哪一种阶层的人构成的。

2、第二个指标,就是房屋的户型。

很多的中国朋友一开始考虑这个问题的时候,想要去选公寓或者condo(分户出售的房子)。我想,这一方面是因为在中国的时候,大家习惯居住在高楼大厦里,很少有人会住在透天独栋的别墅。但是在美国,最主流的房子是别墅。你想,现在租一个公寓或condo这类房子的通常是年轻人或者是没有成家的人,他们的工作可能不是很稳定,他们的生活状态可能也不是很稳定。

我们借用酒店行业的话,就是这个翻台率很高。你可能一年连续换两茬租客,每次换租客,你的房子都要重新去做装修,例如刷墙、换地毯,而且你还要在房子空置的时间去重新招租,这些麻烦你受得了吗?

我们希望每个租客在这个房子里面,可以住到三至五年,最好是十年八年都不要走。那么什么样的房子是最稳定的呢?有两种,一个是“3/2”户型的,另一个是“4/3”户型。“3/2”户型就是指三个卧室,两个卫生间的;“4/3”户型就是四个卧室,三个卫生间。

为什么是这类户型呢?因为这是以家庭为单位去租的,这些人已经到了人生当中比较稳定的阶段,夫妻俩都有稳定的工作,孩子也在附近上学,他们住在这几年的时间里是不会搬走的。所以大家要去找这样类型的房子,独栋的别墅,不要去盯着公寓、condo这些类型的房子,一来是租客不稳定,其次你的收益不会好,因为它们的物业管理费特别高。

3、第三个要素就是房子不是越大越好,最好的面积是1700平方英尺至2500平方英尺之间。

有的人去买有五个卧室,三四千平方英尺这样大的房子,对于你来讲,可能看着特别舒心。可是对于租客来讲,他们会考虑很现实的问题。因为空间越大,电费越高。虽然你的租金比那些小一点的房子多不了多少,但是它有很多其他的隐性成本,对于租客来讲,他们是不愿意承担这个成本的。

4、第四个要素,就是cash on cash return的概念,也就是你的收入和你花费的现金的比值。

我们要知道这个比值在什么样的区间,才是合理的回报率。我们可以分两种情况,第一种情况就是pay cash,以全现金交易。如果这个时候你的cash on cash return(现金回报率)能够达到一年10%~14%之间,那么这个房子就值得你去考虑。第二种情况,如果你是贷款的话,这个cashon cash return(现金回报率)就要达到20%以上,才能值得你去考虑。

最后总结今天的话题,当你符合以上四个要素,第一个是这个房子所在的区域是以中等收入家庭为主的区域;第二,户型是4/3或者3/2的户型;第三房子的面积在1700~2500平方英尺的范围之间;第四,如果是现金支付,你的cash on cash return要在10%~14%之间,如果是贷款,cash on cash return就要在20%以上。如果符合这四条指标,这个房子就是一个非常值得考虑的标的物了。

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