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2019年在纽约买房,这几个问题你可能都会问

华美优胜美国房展会

2019年纽约购房,应该何时开始准备?

纽约房地产尤其是二手房是每一年有固定的周期,一月份是一个很好的决策时间,因为一月房地产相对冷淡是看价格和认识房源,和经纪人制定购房策略的好时机。 二三月开始到六月份是房地产买卖房屋的回暖和一年里的高峰。第二轮买房热则从秋天开始,9-11月开始会有一年里第二个交易高峰期,一般而言,下半年适合做投资的人进行价格谈判。春天因为房源充足,适合筛选刚需自住房,秋天到冬天投资高端地产的客户容易谈判好价钱。

关于看房需要做哪些准备?

看房是选房很重要的环节。若您和您的经纪人一同看房,经纪人会为您介绍街区信息以及大楼物业管理的一些信息。比如,一个经验丰富的经纪人一般会比较了解这个大楼的管理质量,财务状况,审批程序,以及房屋出租出售价格等,甚至很重要的是这个大楼是否是land lease, 即是否开发商是租用土地而建房等很多细致而关键的信息。买家看房可以多向经纪人提问,同时也要注意观察房间户型、装修细节和朝向。根据以往的经验,一般客户最后成交的房源一般都是客户自己很喜欢,同时经纪人也评价很高很推荐的房源。所以也算是一个Team work(团队协作) 吧。

如何谈判房产价格?

在纽约无论是新房和二手房,价格都是随着时节和市场需求不断地浮动的。很多时候网上成列的价格不一定可以体现该房子本身的价格。这个时候,价格到底是高了还是低了,是否是一个不错的买卖,就需要请教专业的房地产经纪人把你把关。请注意,价格是可以谈判的,但是谈判也是需要技巧的,必须在房子本身真实的价格周围浮动,否则出价偏离物业的本身就会让你失去这个房源。

什么是 Bidding War (出价大战) ?您有这样的经历吗?

Bidding War (出价大战) 是指多个买家对于同一个物业感兴趣并正式向卖家出价offer。在2018年,我也遇到Bidding War ,当时我和我的买家是第一个出offer 的,卖家也迅速回复了一个Counter Offer, 但是我的客人并没有及时回应。但是我依然和卖家经纪人保持密切联络,希望他告知我们任何新情况,了解到其它客户也感兴趣。 又过了1个星期,卖家经纪人突然通知现在有4个offer, 需要在周五收集所有的最好的价钱。此时,我和我的客人确认,她希望争取这个房源,于是我给了她一个出价策略和建议,最后幸运的事我们的offer 被卖家接受了。幸运的是我们终于争取到了这个房源,价格也很好,遗憾的是由于最初我们出价是稍有犹豫,等了一个星期才决定,最后我们参与Bidding War (出价大战) 所出的价格高于最初卖家回给我们的价格。可见,看中了自己心动的房源,一定要积极回复。因为,买房是一个无形无声的竞价场,无数的买家以及他们的经纪人都会判定一个房源是否优秀,价格是否诱人,所以好房源好房价一定有人竞争。 由此可见,经纪人紧密跟进,为买家出谋划策也很重要。

签约以后您需要做哪些事情?

签约以后并不代表您的交易结束了,当双方签订合同,此时买家需要支付购房价格的百分之十给对方律师的托管账户。然后买家若要贷款,需要开始启动贷款申请。在这个过程中,买家积极配合贷款专家并且紧密跟进非常重要,因为贷款审批有一个时间过程,审批员会核实很多材料,也会要求您补材料,如果在一个贷款机构没有获得贷款还需要争取时间换另一个家贷款机构,由于过户期限一般为2-3个月,这时候时间就变得很紧迫,很可能因为贷款出现问题而不能过户或者延迟过户,这时候,您的经纪人也是可以发挥作用,帮助您和贷款方跟进,贷款出现问题,经纪人也可以根据以往的经验为您推荐其它可以解决问题的贷款方。 值得注意的是,国际买家也可以在美国买房贷款,一般可以贷款百分之50-60 。同样如果您持有学生签证,只要年满18岁,可以通过您的父母在境外的收入获得贷款。

纽约及周边您有推荐的购房热点区域吗?

初次购房如果是单身的话,可以选择曼哈顿黄金地段的一些小户型公寓。如,上东区,上西区,联合广场周边,切尔西,格兰梅西公园,都是曼哈顿热门地段。 如果预算在100万以内希望购买新房,可以考虑纽约周边的新兴地产发展区域比如亚马逊第二总部所在的长岛市,Downtown Brooklyn 和威廉斯堡。如果您喜欢别墅和亲近自然的居住环境和优质的教育资源,预算100万左右以及以上,也可以考虑长岛的高雅社区。比如花园城市Garden City ,大颈Great Neck 和华盛顿港Port Washington等。

买新房好还是二手房?

纽约市区及周边主要的物业都是二手房即旧房,新房即新楼盘为一种稀缺物业(当然曼哈顿不可再生的历史联排别墅也属于稀缺物业,好的房源非常少,很讲究及操作技术和眼光),所以从投资增值和出租价格来看,新房远远优于二手房。但是新房由于稀缺,而且新建的新房一般由于地价贵,开发商都愿意做精品豪华公寓,预算购房价格和持有成本相对二手房会高一些。于是一些性价比高(价格适中,持有成本较低,)的新楼盘就成了投资的热点,不足的是,这样的楼盘不一定会在中心位置。销售速度也非常快。尤其是小户型,一般一上市小户型就被迅速预定。

除了购房资金,我还需要准备多少过户费用?

大概您购房总价格的百分之3-4的过户费用,包括律师费,验房费,产权调查费及产权保险,房屋保险,贷款费用,100万以上有百分之一的豪宅税,新大楼还有转让税和买家律师费等。

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