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加州购房附加条款全解,让购房更安心

华美优胜美国房展会

当买家所递上的购房合同Offer被卖家接受后,买方需要在合同说明的时间内向产权(Escrow)公司转入定金,表明交易会继续进行。

Contingency主要是为了保护买方不损失定金的条款。Contingency一般有三种:Inspection Contingency,Appraisal Contingency和Loan Contingency。也就是房屋检查附带条款,房屋估价附带条款和房屋贷款附带条款。

房屋检查条款(Inspection Contingency)

买家有权在合同约定的房屋检查条款(Inspection Contingency)时间内对房子进行检查,并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易,拿回定金。

但在,湾区使用这个条款的买家并不常见,因为在湾区大部分卖主早期会提供完整的房屋信息披露报告(Disclosures)。其中包括房屋检查报告(Home Inspection),在下Offer前买家已经能够看到这份报告,并且清楚的明白这个房屋所有的问题或者潜在的一些隐患。至于是否下Offer,则取决于买方是否可以接受该房屋目前的状况。

当然也有例外,比如,房屋检查报告(Home Inspection)中表明地基有一条裂缝,但并没有对此裂缝的产生分析具体的原因。如果买家对此有顾虑,这个时候便可以进行基础检查(Foundation Inspection),通常买家可以利用房屋检查条款(Inspection Contingency)来保护定金。

房屋估价附带条款(Appraisal Contingency)

该条款是指,如果银行对房子的估价结果低于合同价格,买家可以选择是否需要取消房屋交易。该条款适用于首付比较紧的买家,比如买家想花120万买房子,首付20%,LTV80%,买家支付24万,打算贷款96万。但银行估价是118万,只能借贷 118*0.8 = 94.4万,剩下的96 – 94.4 = 1.6万仍然由买家来支付,因此这额外1.6万的差价需要买家来筹集。银行的估价方法是选取多个近期附近类似房源做为参考,对每个房子进行对比估价,最后得出对正在交易的房子估价。银行估价师对选取对比房源有一定标准但也有一定主观性,所以也会导致不同银行/估价师对同一个正在交易的房子估价不同。

所以,买家在出价阶段,就需要多跟房产经纪人沟通自身情况,分析出价利弊,合理出价的前提是需要先符合自身情况。

房屋贷款附带条款(Loan Contingency)

如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准(Conditional Approve),买家可以选择是否取消房屋交易。

移除附带条款(Remove Contingencies)

每个附带条款(Contingency)在购房合同中都有明确的时间期限,以 房屋贷款附带条款(Loan Contingency)为例,假设时间期限设置为7天。那么,从购房合同生效的那天起,7天内买方需要从贷款机构(Lender)处明确移除这项附带条款, 或者退出此次交易。然而,即使超出了7天,房屋贷款附带条款(Loan Contingency)是不会自动移除掉的,必须要买方签署移除文件(Contingency Removal Form)来确定移除附带条款,交易才能继续。这个7天的时间限制在于:若时间到了,买方不肯签署移除文件,卖方有权力终止购房交易。

经纪人的经验分享

我的经验是,附带条款(Contingency)保护买家的利益,但同时要考虑到从卖家的角度出发,卖家希望房子顺顺利利的尽快卖出去,不希望有买家退合约而让房子有重新上市的风险。毕竟重新上市可能会对以后的买家产生顾虑,也会增加短期内再次交易的难度。

所以在房市火爆的情况下,有附带条款Contingency的Offer,会增加被卖方接受的难度。然而是否需要加Contingency,作为买家一定要多跟房产经纪人/贷款经纪人进行沟通。

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