美国新房和二手房优劣势分析，结合需求做选择

许多人到美国置业，但对于新房和二手房不知该如何选择。和中国的情况不太一样，美国房地产市场成熟，新房少，所以新房交易量较低，仅占市场交易总量的10-20%，而二手房交易占比则高达80-90%。通过以下内容告诉你，为什么美国新房没有二手房那么受投资者青睐。

优势

新房优势1：私人化的定制，满足个性需求

如果买家购买的是新房里的期房，在挑选的时候可以通过样板房和户型图来决定房屋的外观、户型、装修风格以及在社区里的位置和朝向。买家也可以要求升级建材、装潢来满足自己的喜好，比如厨房台面可升级为大理石；地板可升级为高档木材。

与此同时，新社区的配套设施相应地也会更加现代、高端，往往都会配有更加高档的会所、游泳池、网球场、SPA、烧烤场以及儿童游乐园等等。因此，新房能够提供更高品质的居住体验（但是相应的，作为代价，新小区每个月的物业管理费也会更高）。

新房优势2：先进的建筑技术，降低能源开支

新房的外观设计新颖美观，内部布局合理，有诸如宽大明亮的落地窗，和符合新世代人群居住理念的开放式户型设计等，优点无需赘言。除此之外，新房一般都选用更节能环保的建材和设备，能源使用更高效，早期的保养和维修费用也更低。

而二手房如未在近期进行部件的更换和升级，在保温、节能方面的表现就会逊色于运用了最新的材料和技术的新房。

新房优势3：崭新的物件，维修费用低

新房从上到下，由内而外全部都是崭新的。新房配套的家电（如空调、冰箱等）往往都配有原厂保修，建商也对房屋品质提供保障，一般在十年内出现的建筑上的问题都可以解决。与此同时，买家不必担心是否要换屋顶、管道、油漆、中央空调或窗户，无需花费精力在安全监测和旧物翻修上，直接拎包即可安心入住！

作为对比，虽然购买二手房时，卖家也会提供通常为期一年的房屋保修。但是新房前5年的维修费用会比二手房低，只需日常保养即可。

新房优势4：首付款较少，尾款可分期支付

在美国购买新房的时候，前期只需交纳少部分的定金，额度在几万美元左右，或者房屋总价的10%左右，剩余的尾款也不必在短时间内全部交齐，可以在房屋建成之后或过户之前支付。而新房的交房时间一般是半年到一年左右，有些交房时间长的房子的尾款，还可以分期支付。

而二手房的过户时间较短，也就意味着，购房者需要做较长的前期准备，否则很难在短时间内支付大额的尾款。从目前管制外汇的大环境来看，在美国购买新房要比购买二手房相对容易些，不必担忧钱出不去的问题。

劣势

新房劣势1：售价高，占地面积小

由于建筑材料以及人工的费用不断上升，加之土地供给量下降、地价上升，建造新房的成本已远远超越了早期的水平，因此当前新房的售价平均要高于二手房约20%，而且缺乏议价空间。

与此同时，相同价位的新房占地面积要明显小于二手房。大部分二手房是城市开发初期便建好的，当时土地资源充足，因此占地面积和花园面积都更大。随着城市开发进程的加快，土地越来越稀缺，可供新房和新社区使用的面积越来越小。而对于二手房买家而言，同样买新房的预算，可以买到占地面积大的二手房，或是把省下的钱进行翻修。

从投资价值的角度来讲，独立屋的主要投资价值在于它的土地：随着时间的流逝，建筑物会折旧流失价值；而土地会因稀缺性而长期升值。而且美国产权私有，常有买家买下看中的优质地块，将土地上的房屋推到后重建。因此，一定程度上来说，相同价位中占地面积越大的房屋的投资价值也更高。这便是许多买家经过多番对比后，放弃新房而选择二手房的主要原因。

新房劣势2：税费成本高于二手房

有两个主要原因造成新房房产税高于二手房的现象：

1、房产税是根据房屋价值而定。通常，新屋都是建商装修升级完毕，把相关费用算进房价里以后才过户；而二手房可以选择过户完成后再进行装修和升级。因此，新屋的价值（房屋价值加上装修价值）更高，相同的税率，新房的房产税也相应更高。当然，还有某些城市的新房有10-20年的免费优惠，具体详情可以向我们咨询！

2、新社区都会有一项额外的房产税，叫 Mello-Roos。此项附加房产税是市政府用于给新小区配套学校、马路、警察、公园等公共设施的，通常需要缴5-30年。大部分的新房都必须缴纳Mello-Roos，但部分二手房无需缴纳Mello-Roos，从而有效帮助业主降低总体的税费。

新房劣势3：流程复杂，耗时耗力

相比二手房，期房的劣势是不能马上入住（期房在买家支付定金后需要6个月左右方可完工）。因此，对于希望尽快入住的买家而言，现房或二手房会不失为更明智的选择。

除此之外，购买新房的流程更为复杂。买家不仅需要向建商申请注册，排队等待看房（慢则数月甚至一年），在施工期间为了确保最佳的交房效果，还需要亲自前往当地营销中心与室内设计师商榷装修风格和升级服务（若有）的细节。无法亲赴现场的客户（如海外买家），也可在网上进行远程操作，或是委托经纪人、当地亲朋代办。

对于外地或海外买家而言，购买新房的时候最好提前做好与建商、设计师多次沟通，甚至是两地往返的心理准备。

新房劣势4：无法选择自己的邻居

如果购买二手房，买家可以实地考察社区，对当地居民的整体水平拥有一个相对准确的了解。实地考察时，买家可以对已入住的左邻右里的情况有个基本的掌握。但是在买新房时，由于周边都是在建的新房，因此很难预测隔壁会搬进来什么样的邻居。

诚然，新房的装修及配套可以通过资金进行更改，但房屋的地理位置和邻居，是无法单方面改变的。

综上所述，新房和二手房各有特色和优劣，应结合需求和预算进行取舍。但在进行新房和二手房的选择前，还要看你选的地区是否有新房。因为一些传统的好学区城市土地已经全部开发完毕，这些城市鲜有新房出售。如果想在这些城市买到新房，只能通过买旧屋推倒重建来实现，但代价会比较高。

总而言之，新房适合于对居住品质有较高要求，并且不急于入住的买家。而二手房适合于预算有限，但对占地面积有较高追求的买家。而且，由于美国二手房供应量远高于新房，因此二手房买家也相应地在社区、户型、学区、预算等方面有更多元的选择。