习惯了国内交税不问去处？告诉你那些年美国买房交的税派了哪些用场

在美国购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于你个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于你个人资产。但地税（property tax）则是会世世代代跟随着你。

土地是美国政府卖给你私人使用的，以收缴地税的形式，每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府，所以身为美国房地产持有者，不能逃避缴纳地税，那是违法行为。

地税按照房子的价值，由两部分组成的：一个是地land，另外一个是improvement。

就是盖在地上面的建筑。每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭，会有稍稍变动。

美国政府一般会把征收的地税

都用来作什么呢？

在美国，公民所交的地税一般由政府统一来修路、修公园和学校学区的建设，其中公立学校建设是地税的主要用途。美国的高教育水平是众所周知的，高的教育水平背后必然有雄厚的资金做后盾，特别是好的公立学校，主要资金来源就是学校周边地区的房地产税。

美国最好的一千多所高中分布在各个州，但一百强则相对集中在加利福尼亚州、佛罗里达州、纽约州、得克萨斯州、华盛顿州等。美国的公立中小学的资金主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同，大多为百分之一到百分之三。

如果外国父母想让孩子入读美国的公立中小学，通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。

如果孩子是孕妇妈妈来美国出生的就是美国公民，可享受免费教育。美国实行十三年义务教育制，从五岁的幼儿园学前班开始，到高中十二年级，公立学校是完全免费的。如果家庭收入低于一定的标准，还会减免学生的餐费和学校大巴费用。

美国购房除了交地税还需要交哪些费用呢？

一般来说，房地产税大约是房价的1.12-2.0%。每年各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。除了地税，在美国购房者还需要支付以下几种费用，简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计。

社区费：在不同的小区有不同的费用，每月从$100到$1000不等（大多数在$100到$300之间，也有少数超过1000美元的）

买方的过户公证费（Escrow fee）：按房价比率收费

房屋检查费（Home inspection fee）：按房屋建筑面积大小收费

文件准备费（document Prep）

文件公证费（Notary fee）

经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee）

转户费（Transaction coordinator）

邮费（Messenger service)

一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance)：按房屋大小，新旧，用材等收费，不同的保险公司费用不等

某些城市比较新的房屋有特别建设税(Mello Roos)，越新的房屋金额越高，比如尔湾全新房每年特别建设税是房价的0.4%。一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费已包括了火灾保险。如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。

跟中国的一线城市相比，美国的房价可说是低得不可思议。

以纽约地区为例，100多万美金左右就能买到各方面条件都不错的独栋小洋楼了。公寓根据大小价格不一，一般50万美金左右也能找到七八十平方米、装修得不错的两室一厅了。

这个价格对比中国的一线城市，简直让人心动，就算是中国二线城市的房价也高过这个水平。纽约和加州房价贵一些，其它州房价都只会更低。

但很多人忽略了在美国拥有一套房子的隐形成本，首当其冲的就是地税。

在中国你买了房子，这个房子就是你的，没有地税一说。所以很多家庭会为了坐等升值，多买几套房子空置在那里，反正也没什么额外的开销和成本。哪怕人失业了没有收入呆在家里，穷得揭不开锅，水电煤气都停了，房子也一直是你的。

但美国不同，你要定期向政府交地税，一旦地税交不上，房子和地就会被收走。举例来说，纽约算是地税比较高的一个州，如果选了长岛这种学区好的地方，一栋价值100万美金以上的房子，一年光是地税，就至少要每年交两三万美金。

什么概念呢？

就是说要想一直持有这个房子，你要从你拥有这套房子开始，每年交两三万美金的地税给政府。一旦交不上，房子就会被政府收走，用拍卖你的房产所得的钱还地税。

所以持有一个空置的房产，对于普通美国家庭来说，简直就是个灾难。所以很多外国人来美投资房产，房子是都是要出租的，用租金来缴纳地税等等开销。

其次，美国的房子都强制要求买房屋保险。如果是公寓房的话，一年几百美金，如果是独栋房产的话，要700到1500美金左右。

第三，外国人不在美国居住，却有一个美国房产要出租，那得要报税。

作为非美国居民，要先申请一个税号，然后每一年上报出租收入和费用。如果租房子赚了钱(房租收入减掉地税、保险等等必要开销)，还要根据租房利润，再交一笔个人税给政府。不说交多少税钱，单是每年要惦记着来美国报税，也是够令人头疼的。

第四，如果有一天要把房子卖掉，美国国税局的规定是，只要是外国人卖房产，就要先按照房子的卖价，先由律师代收15%(注：是卖价的15%，不是利润的15%)的税交给政府。

为什么还有这么多外国人来美国投资呢？

当然是因为美国的房价相对稳定，法规健全，而且是永久产权。对于那些有资产配置需求的人来说，持有一个可以跟着通货膨胀一起升值的房产，当然比只持有现金要划算。毕竟可以靠租金来养房。

有很多华人留学生刚来美国，家长就为其购置了房产，等到孩子学成毕业，房子也升值了。回中国前将房子一卖，不仅省下了四年的房租，还把留学的学费钱也赚回来了，何乐而不为。

所以说，外国人在美购房投资，要有相应的眼光，一是有需求，二也是要将以上提及的种种隐形成本考虑清楚，不要盲目地做决定。做任何财产、投资相关的决策之前，最好咨询专业人士，这样才能做到万无一失。