美国市场购房借贷成本上升

据Freddie研究报告，美国30年固定利率抵押贷款利率在10月18日的一周内仅微幅缓解目前约4.85%。

（一）上周数据好坏参半，纽约州和费城制造业数据好于预期，9月工厂数据增长，住房销售减少。周三公布的美联储会议纪要支撑美国十年期国债收益率上涨，会议纪要显示超过中性利率以回归利率。对于购房跟着来说，9月房屋销售下滑3.4%，预期对美国房价构成进一步压力，价格上涨减速，在某些州下跌。劳动力市场数据强劲，抵押贷款利率上升，租金下降，可能对楼市产生更为实质性影响。如果供应量进一步上升，房屋开工和建筑许可上涨，贷款利率上升，美国人也可能在贷款买房中选择。再融资指数下降，抵押贷款利率可能跟随债券收益率上升。

（二）低利率下，15年固定利率贷款和30年期抵押贷款吸引购房者，两个贷款息差和总成本略有差异。举例：若购买25万美元房屋，可承受20%的折扣，无需支付抵押贷款保险，意味着要借款20万美元。今天30年期固定利率抵押贷款平均利率4.7%，意味着每月付款约1037美元。15年固定利率抵押贷款利率较低，但短期贷款或降低贷款人风险，每月支付会更高。今天，美国15年期固定利率为4.1%，每月支付1489美元。如果希望最小化抵押贷款总成本，15年期可能比30年期更好。但如果无法支付贷款，房子将被银行收走。

（三）美国借贷成本上升，今天到目前为止，30年固定利率平均为4.49%，高于2017年的3.99%。房屋贷款利率与债券市场同步下跌，这是近期房屋融资成本上涨后住房市场的一个喘息机会。据抵押贷款房地美上周发布报告，30年期固定利率贷款在10月18日当周平均为4.85%，15年固定利率抵押贷款平均4.26%，5年期国债混合可调节利率抵押贷款平均4.1%，小幅上涨。抵押贷款遵循十年期国债收益率路径。

第一，美国十年期国债收益率上涨，抵押贷款和债券市场活动往往遵循十年期国债收益率。

第二，美联储会议纪要后，渐进加息，促使投资者可能减持美债。随着美债供应涌入市场，支付赤字激增，这些因素可能降低债务的价值，债券收益率随着价格下跌而上涨。

第三，新屋开工9月下降，据美国商务部周三报告，今年迄今为止，新屋建设比去年同期增加6.4%，需要新增供应的时候，新屋建设似乎失去动力。

第四，房地产市场销售放缓，据美国房地产经纪人协会9月报告，9月住房数据可能比前几个月更好一些，但大多数美国人对房地产市场感到不乐观。

第五，美国市场借贷成本上升，反映在抵押贷款利率上升。