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一直说投资,那美国房地产投资回报率到底高不高?

华美优胜美国房展会

在美国投资房产,长期持有及招租就是很多投资者的主要选择,租金也就成为了主要的投资回报。根据美国房地产经纪人协会(NAR)在2015年4月至2016年3月的统计数据,在美国当时所有的外国购房者中,来自中国的买家投资数量排名第一,购买总金额为270亿美金,远超排在第二位的加拿大人(89亿),且中国买家人数比例占海外买家总数的14%,也遥遥领先。很多人知道投资房产会有回报,那投资房产具体的回报率该如何计算呢?

对于将在美购置房产作为一种投资方式的人来说,计算购房回报率时主要考虑两大因素:

1. 房屋本身的增值回报率。

有人会担心房子会折旧导致房屋贬值,但值得注意的是,美国购房所购建筑物下的土地也永远属于业主,并且随当地的经济发展而升值。

2.房屋的租金回报率。

先了解现金买房的租金回报率的计算公式:

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 - (房屋持有费用 + 出租产生的相关支出)

根据这个公式,首先我们来计算,

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。充分利用好经纪人的信息优势,确认周围同等条件已出租的五到十套房屋,筛选出出现次数最多的租金价格,房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格,即可大致框定房屋租金年收入。

2.房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同,从1%到3%不等,所以购房之前应先搞清楚目标房屋的税率。

房屋保险:根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费:独立屋一般没有社区费,但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户,总会有一段空置时间,因此在计算每年平均净房租收入的时候,应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算,平均空置时间估计为一个月,空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

物业管理费:另外,海外投资人士往往并不居住于美国,对于房产的打理往往要借助物业管理公司。物业公司的收费一般是月租金的6%-12%不等,具体取决于服务内容。除非当地有亲朋好友可以托付,才可以省下这笔服务费用,否则物业管理费也是成本计算的一部分内容。

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