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美国自住房与投资房报税优惠、换房考虑"1031 "延税、买房过户结算费用详解

华美优胜美国房展会

在美国,如果你拥有两套房产,一般就会认为一套是自住房,一套是投资房。自住房和投资房在税收政策上是有不同的。这两种房产在报税的时候有什么省税方法吗?今天就一起来了解一下吧!

如何定义自住房和投资房?

每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,就是自住房(Principal Residence ,或Primary Residence ),区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)。

从税法上说,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。

自住房报税时的优惠条款

如果是自住房,而且这套自住房还是用贷款买的,那么在报税时,和自住房相关的所有费用都可以抵免税,比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大税务优惠。

如果纳税人要出售自住房,需要缴纳资本增值税(Capital gain tax )。但如果出售自住房的业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25 万美元,夫妻低于50 万美元的部分则无需缴纳资本增值税。

当纳税人申报其自住房之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其自住房的状况。

投资房租金收入报税优惠条款

首先,屋主维修出租房屋所花费的支出,一定要保留收据,因为这些收据在报税时,都可以算作支出,以抵租房收入。如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS )网站上下载1099 表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。许多华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以取得较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

出租房的另外一种节税策略是折旧回抵。只有房子的价值可以折旧,土地价值部分不能折旧。出租房分27.5 年来折旧算。比如说,你买个房子20 万,土地值4 万,房子本身值16 万。每年就可以折旧16 万/27.5=$5818 ,也就是从租金收益中扣除。27.5 年以后,你已经把那16 万都折旧完了。这时候你把房子卖掉,卖了30 万。增值的10 万,你要付长期资本利得税,税率比较低。可是那16 万以前帮你省税的折旧部分,要重新交税。这部分税就叫做折旧回抵(deprecation recapture) 。

专家称,不少屋主放弃折旧,这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年,国税局很难查是否拿折旧来抵税,所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回,不拿白不拿,白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前一个二十万的房子,现在已翻数倍。当年折旧省下的税,用今天的物价折算,可能升五到十倍,因此建议折旧越早越好。

没有报税会有什么后果?

如果纳税人欠美国政府税款,又没有在纳税截止日期内交款,他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是,如果美国税迟报,而且拖欠美国国税局的税款,那么会出现三种罚款:一种是未及时申报罚款,一种是未及时缴税罚款,以及滞纳金。

因此,及时报税和交税非常重要。 对于美国非税务居民,特别是在美国境内有房产和财务投资者来说,正常申报美国税是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素,同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。美国国税局针对非美国居民的报税问题,有详尽的解释,并且在其一切某些特定的投资方面,给予美国非居民选择如何进行税务处理的权利。然后,正常申报非美国居民的美国所得税,被普遍认为是一种最佳的处理方式,不仅能够体现非美国居民严格遵守美国法律的表现,而且还仅被征收合理的税款,这对于非美国居民来说,如果在美国境内有收入,正常进行报税,是非常正确而的处理方式。

此外,非美国居民,正常申报美国境内收入和交税,能够很大程度避免美国国税局的查税抽检税务稽查。如果被美国国税局抽检稽查,并且被认定不按时交税或者逃税,将不仅会被课以高额罚款,甚至美国境内的财产也会受到影响。

同时,美国国税局的记录和美国使馆的签证申请有一定的关联(美国签证申请表中要求签证申请人填入美国个人税鉴别号码),故此,糟糕的报税记录会极大影响美国签证的再次申请,而良好的报税记录有助于非居民再次获得美国签证的再次获得。

换房考虑"1031 "延税

"1031 "是美国税法中的第1031 款,  英文全称是" Internal Revenue Code Section 1031 ",又叫做" StarkerExchange "。Starker 是一位投资者的名字,  他曾经买卖过投资房,  当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain) 。但他认为,因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房,  不应该交税,而是应该等到将来卖最后一个房子时才交税,所以他一状告到美国最高法院,  最后赢得了官司,  随后美国国会立法,  就是" 1031 "。

所以,根据" 1031 ",如果投资人将旧房子( 称做 Relinquished Property) 卖掉,  用所赚的钱又买了一栋房子( 称做 Replacement Property) ,则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred) 。

具体做法是:  投资人将旧房子卖掉,  要在45 天之内找到另一处房子,  要签好买房合同,  然后在 180 天之内要过户。卖房的钱,  投资人不能动用,  应放在一个中间人那里,  称做" Qualified Intermediary " ,  在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去,  这第二个房子与第一个房子应属于"同类型"房子(Like Kind) ,即投资型的房产。

用谁的名义投资也有窍门

如果是以个人名义投资房产的,可以通过房子的地税、保险费、房子的折旧费、装修维修费、房地产公司的管理费和房地产经纪的中介费等方式来抵税。对高收入者来说,省下的税可以高达联邦税的40%,  相当于政府帮你给了一半的开支。

如果是用公司名义投资房地产的,除了以上提及的抵税项外,公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用,员工的所有工资、福利,用公司的名义买的电脑、家具、电器等等,通通可以抵税。专家建议,谨记保留原始发票、收据或是信件等作为报税凭据。

买房的过户结算费用有那些呢?

结束了漫长的房屋搜索,也选定了合作的贷款机构,你距离入住新家仅有一步之遥:结算日过户。与房产经纪人、产权公司代表(title company representative)和贷款专员会面的前几天,你会从产权公司那里收到过户结算文件(closing documents)。这些文件包含结算时应付费用的详细信息,收到后要仔细阅读。

一、什么是过户结算费?

过户结算费(Closing costs)是在房产交易结算时支付的贷款机构和第三方费用,它们既可作为交易的一部分纳入贷款,也可提前预付。费率范围是成交价格的 2% 至 5%。(比如,如果你花了 15 万美元购置一套房产,过户结算费即为 3,000 至 7,500 美元。) 在结算日来临前,深入了解这些费用有助于避免在购房交易的最后出现问题。

二、过户结算费包括什么?

过户结算费是购房交易的一部分,包括经常性和非经常性费用。

经常性费用 Recurring fees

作为房主要持续支付的持续性费用,其中一部分要在结算时支付。

经常性过户结算费会存入托管账户(escrow account),可以视作用于支付住房费用的强制储蓄账户。这里的住房费用有很多种,有些在我们介绍养房费用时也有涉及。最常见的是:

1、房产税 Property axes

1 - 8 个月等值税费,具体取决于购房与当地计税周期 billing cycle 重叠的时间。

2、房主保险 Homeowners insurance

通常在结算时应付一年期的保费(annual premium),外加两个或三个月等值付款。

3、预付贷款利息 Prepaid loan interest

按第一笔还款到期前已获贷款的天数计算。

4、产权保险费 Title insurance

此项被视为必缴。如果卖方对产权不具有完全的权利和担保,产权保险可保护您的利益。

非经常性费用 Nonrecurring fees

非经常性过户结算费是向贷款机构以及交易所涉及的其他专业人士支付的费用。其中包括:

1、房屋检查费 Home inspection fee

2、贴现点数 Discount points

为降低贷款利率而预付的贴现贷款,也称贴现点数。

3、手续费 Origination fee

贷款机构对处理贷款收取的费用。

4、文件准备费 Document-prep fee

为处理贷款准备文件的费用。

5、估价费 Appraisal fee

专业估价师估算房屋市场价值的费用。

6、测量费 Survey fee

核实房屋地界线的费用。

7、承保费 Underwriting fee

评估和核实贷款申请的费用。

8、信用报告费 Credit report fee

调取信用评分的费用

9、产权调查和记录费 Title search and recording fee

10、汇款手续费 Wire-transfer fee

贷款机构向托管账户汇款产生的费用

三、如何准备过户结算费

研究过户结算费的最佳时机是在挑选贷款机构时。你可以比较预期贷款额与贷款利率(外加为降低利率而预付的贴现点数),然后使用抵押贷款计算器来预估费用。你可以根据自己的情况选择将过户结算费用纳入按揭贷款,或是提前付清。

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